До сторон договора мены предъявляются обычные требования о гражданской правовой дееспособность. Но согласно статье 242 ГК УССР, если одна или обе стороны договора мены являются государственными организациями, они могут заключать этот договор только в случаях, предусмотренных законодательством. Как уже было отмечено выше, проект ГК Украины не содержит каких-либо ограничений в отношении юридических лиц относительно их участия в правоотношениях мины. Необходимо отметить, что государство не может быть стороной в договоре мены, поскольку натуральный обмен противоречит основным принципам бюджетного устройства нашей страны. В то же время в отдельных случаях такие сделки заключает и государство. Например, при приватизации жилья последнее обменивается на приватизационные бумаги – жилищные чеки.
Необходимо подчеркнуть, что обязанности участников договора мены, которые составляют его содержание, одинаковые для обеих сторон. В договоре мены, как и в договоре купли-продажи, существует обязанность отчуждателя предупредить приобретателя о всех правах третьих лиц на вещь, которая применяется согласно ст. 242 ГК УССР. При мини жилья предыдущий владелец должен предупредить приобретателя по долгам по оплате коммунальных услуг, о наличии заключенных договоров найма жилья, о правах других лиц на жилье (например, временно отсутствующих лиц), об обременении жилья залогом тому подобное. Невыполнение продавцом в договоре мены требования по предупреждению покупателя относительно прав третьих лиц на жилье дает покупателю право требовать расторжения договору1. При этом продавец жилья обменивается, должен возместить контрагенту убытки, а также вернуть ему полученное в обмен житло2. Кроме того, продавец должен предупредить покупателя о недостатках вещи. В случае выявления в жилище, которое приобретается, скрытых недостатков покупатель вправе потребовать от продавца замены вещи, соответствующей доплаты, устранения недостатков или возмещения понесенных в связи с этим расходов, а также и расторжения договора с возмещением причиненных убытков.
Относительно других прав и обязанностей сторон по договору мены, то они аналогичны тем, что у сторон договора купли-продажи и подробно уже были рассмотрены выше.
3. Существенные условия договора мены жилья
Что касается существенных условий договора мены жилья, то, например, И.В. Елисеев настаивает, что единственной существенным условием договора мены недвижимости является условие о предмете. При этом цена договора признана ним обычным условием. Аргументируется это тем, что цена не обязательно должна присутствовать в договоре мены недвижимости в денежном выражении – сама вещь выступает натуральным выражением, эквивалентом цены стороны, когда они определяют предмет договора, тем самым определяют его натуральную цену. В ч. 2 п. 4 Указа Президента Украины «О риэлторской деятельности» от 27 июня 1999 года № 732/99 говорится: «Оценка стоимости недвижимого имущества является обязательным в случае его отчуждения …» 3. Следовательно, определение денежной оценки жилья, в частности в договоре мены жилья, является обязательным. Мина, как известно, является одним из средств эквивалентного отчуждения жилья. Для того, чтобы выяснить, имеет место обмен в чистом виде или это смешанный договор с элементами купли-продажи или дарения, необходимо выяснить стоимость встречного предоставления. Кроме того, оценка жилья необходимо для публичных – исчисления государственной пошлины и дальнейшего налогообложения.

 

Comments are closed.

Set your Twitter account name in your settings to use the TwitterBar Section.