nedvizhimost v sschaДЕЙСТВУЮЩИЕ ЛИЦА И НЕКОТОРЫЕ ПРАВИЛА ИГРЫ

Сделки с недвижимостью в Соединенных Штатах регулируются широким спектром федеральных законодательных актов, а также общим и специальным законодательством штатов. Следует отметить, что требования к сделкам от штата к штату зачастую существенно разнятся.

ПРОДАВЕЦ, БРОКЕР И ЛИСТИНГ

Общий порядок заключения сделок таков. В качестве представителя продавца нанимается брокер по недвижимости, в обязанности которого входит поиск подходящего покупателя. Брокерская деятельность лицензируется и тщательно контролируется со стороны государства и профессиональных брокерских организаций.

Договор между брокером и продавцом именуется листингом (“listing” — перечень, номенклатура). В таком договоре поверенный — брокер — соглашается обеспечить продавцу (или арендодателю в случае сдачи имущества в аренду) определенную цену и другие оговоренные условия за вознаграждение. Комиссионное вознаграждение устанавливается, как правило, в виде процента от продажной стоимости имущества, которая порой может отличаться от указанной в рекламных проспектах или в оценочном акте.

Существуют несколько видов договоров листинга. Открытый или общий листинг, по которому право продавать недвижимость предоставляется сразу нескольким брокерам. Соответственно, вознаграждение получает только тот брокер, который найдет подходящий вариант продажи.

Эксклюзивный листинг подразумевает, что брокер, кроме самого продавца, является единственным лицом, уполномоченным на продажу недвижимости и, как следствие, на получение комиссионных. В ряде случаев эксклюзивный листинг гарантирует брокеру вознаграждение, даже если покупателя нашел сам продавец.

Множественный листинг — листинг, при котором агент, имеющий эксклюзивные права, распространяет информацию об объекте недвижимости среди других брокеров и, соответственно, делится частью комиссионных с агентом, нашедшим покупателя.

Чистый листинг представляет собой соглашение, по которому продавец устанавливает минимальную цену продажи, а все, что брокер получит сверх этой суммы, является его комиссионным вознаграждением.

ПОКУПАТЕЛИ ПРЕДПОЧИТАЮТ ЗАЛОГ

Что касается покупателя, то при поиске подходящей недвижимости от него требуется минимум юридической работы и максимум экономических расчетов. У среднего американца покупка дома чаще всего является одной из самых крупных и важных покупок в жизни. И отнюдь не самой дешевой. А так как далеко не каждый средний американец сможет позволить себе выложить одним махом круглую сумму за дом, он, соответственно, обращается в банк, который соглашается (или не соглашается) предоставить ему заем под залог приобретаемого дома.

Именно закладная является наиболее распространенным способом оплаты покупок в сделках с недвижимостью в США. Условия займов в массе своей соответствуют трем основным типам.

Первый — обычная закладная, представляющая собой кредит на 30 лет с фиксированной ставкой процента. Заемщик ежемесячно выплачивает проценты и основную сумму займа, причем в первые годы большую часть выплачиваемой суммы составляют именно проценты. Одной из разновидностей покупки по обычной закладной является заем на 15 лет, требующий, естественно, больших ежемесячных выплат.

Альтернативным видом займа является кредит с плавающей ставкой процента. Начав с невысокой ставки, займодавец постепенно, обычно раз в год, повышает ее в соответствии с общепринятыми условиями кредитования, например, ориентируясь на ставку, выплачиваемую по казначейским обязательствам.

Третий тип финансирования представляет собой так называемый “дутый” залог (“balloon mortgage”). Заемщик начинает выплачивать его как обычный долгосрочный кредит, рассчитанный на 30 лет, но фактически кредит является краткосрочным, и в какой–то момент времени — через 3, 5 или 7 лет — кредитор требует выплаты всей оставшейся суммы. После этого кредитор уже не обязан далее финансировать сделку, а если он согласится это сделать, то уже на принципиально других условиях и с другими процентами.

ПОЧЕМУ ТАК ВАЖНЫ ТИТУЛЫ

Отдельным и весьма важным моментом является получение титула на недвижимость — документа, дающего и подтверждающего право собственности на данную недвижимость.

Титул должен быть действительным, то есть права продавца на продаваемый объект должны полностью подтверждаться. Кроме того, титул должен быть свободен он любых обременений — залогов, запретов и прав третьих лиц. Проверку “чистоты” титула обеспечивают юристы или страховые компании. Для передачи титула составляется акт с описанием продаваемого недвижимого имущества. В некоторых штатах требуется официальная регистрация собственности на недвижимость и/или предоставление уведомления о передаче собственности последующим покупателям.

ЗАВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ

Перейдем к наиболее приятной части всей сделки — ее завершению или “закрытию” (“closing”). При закрытии сделки в дополнение к договору купли–продажи подписываются некоторые бумаги, а именно: заполняются федеральные жилищные формы, формы заимодавца, закладная и акт о закрытии сделки. Обычно при завершении купли–продажи продавцу выплачивается остаток цены и совершаются другие платежи, природа и размер которых отличаются в зависимости от конкретной сделки.

НАЛОГИ: ПОСЛЕДНЕЕ ПО СПИСКУ, НО НЕ ПО ВАЖНОСТИ

Еще одним важным аспектом сделок по недвижимости для американцев являются налоги. В отличие от граждан Украины, американцы более склонны к планированию налогов и нахождению вариантов их легального уменьшения.

После продажи дома продавец получает либо прибыль — сумму, сверх той, что он заплатил когда–то за свою недвижимость, либо убыток, если оказалась меньше потраченной ранее. К сожалению, прибыль подлежит налогообложению, а убыток — не уменьшает текущих платежей в бюджет. Продавец, однако, может подать заявление об освобождении его от уплаты налогов, если сумма дохода от продажи составляет менее 250 тыс. долларов США и при этом продавец не менее двух лет до продажи владел и постоянно проживал в доме. Подавая такое прошение вместе с супругой или супругом, продавец может получить необлагаемый налогом доход в размере 500 тыс. долларов США. Такое исключение применяется при каждой последующей сделке при соблюдении условий, указанных выше.

One Response to СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В США

  1. […] вложения средств посмотреть на то, как продавалась недвижимость в Америке и перенести это на Российский рынок. Но прежде чем что […]

Set your Twitter account name in your settings to use the TwitterBar Section.