«Плюсы» и «минусы» отечественной ипотеки

Преимущества ипотеки :

    • ipoteka v moskveзаемщик имеет возможность в достаточно короткие сроки (приблизительно 4-6 месяцев после первого появления в банке) вселиться в квартиру, получив при этом долговременную (до 10 лет) рассрочку платежа;

  • возможность использования в течение всего срока ипотеки льготы по подоходному налогу в размере всей суммы кредита и процентов по нему;
  • кредитный договор может служить документальным подтверждением источника средств на приобретение квартиры, необходимым для представления в налоговые органы;
  • размер ежемесячных платежей по кредиту фиксирован в договоре и не может быть изменен в случае повышения рыночной стоимости жилья или процентной ставки Центробанка.

Недостатки ипотечного кредитования:

  • риск оказаться неплатежеспособным из-за отсутствия политической и экономической стабильности в РФ слишком велик;
  • сумма кредита и процентов по нему устанавливаются в долларах США. Это может, при обесценивании рубля, лишить многих заемщиков возможности дальнейшего погашения кредита, а, следовательно, и квартиры;
  • заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену квартиры (проценты за кредит + страховые взносы + вознаграждение риэлтору + плата оценщику + регистрационные сборы + плата нотариусу);
  • высокие штрафы и пени, начисляемые банком за просрочку платежа.

Большинство цивилизованных стран давно и успешно использует ипотечное кредитование. За «морем» приобретение жилья в кредит удобно для населения и выгодно для банков. А вот отечественная ипотека существует недавно, имеет ряд специфических российских особенностей и, к сожалению, вряд ли способна решить в ближайшем будущем проблемы очередников и многочисленных желающих улучшить жилищные условия.Получение долгосрочного кредита на покупку жилья доступно далеко не каждому россиянину в силу жесткого отбора банками потенциальных заемщиков. А опыт пережитых потрясений августа 1998г.: «метаморфозы» рубля, несостоятельность банков, крушение рынка государственных ценных бумаг, необратимость и нерегулируемость кризисных процессов – подсказывает, что такое долгосрочное предприятие, как ипотека, сопряжено в существующих российских условиях с повышенным риском как для банков, так и для населения. Правда, у Правительства РФ иное мнение на этот счет – в своем Постановлении «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в РФ» от 11.01.2000. №28 оно признало, что «макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998г., являются усиливающими важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения при непосредственном воздействии государства».

1. Законодательные основы ипотеки

В соответствии с московским законодательством (Закон г. Москвы от 31.03.99. №11 «Об организационном и финансовом обеспечении ипотечного жилищного кредитования в г. Москве»), ипотечное жилищное кредитование – это отношения, складывающиеся в процессе предоставления кредитов для приобретения жилья, обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения кредитных договоров, обращения взыскания на предмет залога и его реализация с публичных торгов.

Указанным выше постановлением Правительства РФ утверждены основные стандарты и требования к ипотечным кредитам:

  • сумма кредита составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
  • заемщик вносит первоначальный взнос за квартиру в сумме, как правило, 30-40% от ее стоимости за счет собственных средств;
  • величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (членов его семьи);
  • заемщик и все совершеннолетние члены его семьи должны дать нотариально заверенное согласие на освобождение приобретаемого за счет кредита и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

2. Организации, осуществляющие ипотечное кредитование 

Ипотечные кредиты в Москве населению выдают следующие учреждения:

Название Телефон Срок кредита Величина кредита Процентная ставка
Московский банк Сбербанка РФ (095) 974-66-77,971-49-81 до 15 лет до 60.000$, не более 70 % от стоимости квартиры 13%
АБ «Собинбанк» (095) 725-25-25 до 10 лет не более 70 % от стоимости квартиры 10%
«ДСК и Ко» н.д. до 10 лет не более 50 % от стоимости квартиры 8,4 – 10 %
ОАО «Строительно-сберегательная касcа» (095) 291-95-14 до 3 лет не более 50 % от стоимости квартиры 8 %
«Объединенный промышленно-торговый банк» (095) 291-45-50 до 10 лет до 75.000 $, не более 60 % от стоимости квартиры 14%
АКБ «Инвестиционная банковская корпорация» (095) 737-54-72 до 10 лет до 150.000 $, не более 80 % от стоимости квартиры 15%
АКБ «Инвестсбер-банк» (095) 262-04-04, 262-25-45 до 10 лет до 150.000 $, не более 80 % от стоимости квартиры 15%
АКБ «Международный промышленный банк» (095) 926-47-34 5 – 10 лет до 150.000 $, не более 80 % от стоимости квартиры 14,95 %
АБ «Рост» (095) 334-89-19 5 – 10 лет до 150.000 $, не более 80 % от стоимости квартиры 15%
АКБ «Российский капитал» (095) 913-69-48 до 10 лет до 150.000 $, не более 80 % от стоимости квартиры 15%
ОАО Банк «Первое общество взаимного кредита» (095) 957-10-85 5 – 10 лет до 150.000 $, не более 80 % от стоимости квартиры 15%
АКБ «Пробизнес-банк» (095) 927-10-71 5 – 10 лет до 150.000 $, не более 80 % от стоимости квартиры 15%
АКБ «ФОРА-банк» (095) 245-76-20 до 10 лет до 150.000 $, не более 80 % от стоимости квартиры 15%

Горячая линия – (095) 230-60-60 (Программа «ДельтаКредит» Инвестиционного фонда «США-Россия»). Банки-участники программы – АКБ «Инвестиционная банковская корпорация», АКБ «Инвестсбербанк», АКБ «Международный промышленный банк», АБ «Рост», АКБ «Российский капитал», ОАО Банк «Первое общество взаимного кредита», АКБ «Пробизнесбанк», АКБ «ФОРА-банк».

3. Требования к потенциальным заемщикам 

Потенциальный клиент – получатель ипотечного кредита в столичных банах – это москвич, документально подтвердивший свою платеже- и кредитоспособность: имеющий стабильный и высокий доход (получаемый у надежного работодателя), обладающий ценным движимым и недвижимым имуществом, имеющий положительную кредитную репутацию. Заемщик должен обладать собственными сбережениями на сумму не менее 30-50% от стоимо-сти приобретаемой квартиры для уплаты первоначального взноса. Банки, работающие по программе Правительства Москвы, а также Сбербанк, предоставляют кредит только при наличии у клиента двух поручителей (физических или юридических лиц), способных, в случае необходимости, отвечать по его обязательствам.

Конечно, не все банки предъявляют такие строгие требования к заемщикам. Есть кредиторы, «благосклонные» к гостям столицы и не требующие московской прописки. Для других банков приемлемо отсутствие у клиента высокого официального дохода при наличии данных о стабильных поступлениях из других источников (банковские депозиты, ценные бумаги, страховые выплаты и др.). В совокупный доход заемщика также включаются суммы, получаемые по договору аренды (при наличии зарегистрированного договора), трудовому договору и от деятельности, осуществляемой в качестве совместителя.

4. «Досье» для получения кредита 

«Досье» заемщика, предоставляемое в банк для получения кредита должно содержать копии следующих документов:

  • паспорт заемщика и созаемщиков (совершеннолетних членов его семьи);

  • свидетельство о заключении брака;

  • свидетельство о рождении несовершеннолетних членов семьи заемщика;

  • трудовые книжки заемщика и созаемщиков;

  • характеристика на заемщика с места работы, краткое описание его трудовых обязанностей и вида деятельности организации-работодателя.

  • дипломы оконченных учебных заведений заемщика и созаемщиков;

  • водительское удостоверение;

  • выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности;

  • справка о доходах, полученных за последние полгода по основному месту работы заемщиком и созаемщиками;

  • документы, подтверждающие получение дополнительных доходов семьей заемщика;

  • подтверждение права собственности заемщика на объекты недвижимости (дачи, квартиры), автомобили, ценные бумаги, банковские вклады и др.

  • сведения о поручителях.

Представленные в банк документы рассматриваются и тщательно проверяются в течение 2-4 недель, после чего выносится решение о возможности выдачи кредита, определяется его сумма, срок и размер начисляемых процентов .

5. Размер ирпотечного кредита 

Размер ипотечного кредита зависит от совокупного дохода заемщика и созаемщиков и предполагаемой стоимости квартиры. При этом совокупный семейный доход должен примерно в три раза превышать ежемесячные платежи за кредит.

6.Оформлению сделки

Оформлению сделки предшествует представление в банк расписки, составленной всеми взрослыми членами семьи заемщика и нотариально заверенной, которая подтверждает их согласие на выселение из квартиры (при невозможности дальнейшего погашения кредита).

Если квартира не найдена самим заемщиком, за дело берутся риэлторы, работающие с банком. Они предлагают квартиры на первичном или вторичном рынке жилья. Однако из списка возможных вариантов сразу исключаются квартиры, расположенные в 5-этажных «хрущевках» и домах, имеющих деревянные перекрытия (таковы требования банков). Риэлторы и сотрудники банка проверяют юридическую «репутацию» выбранной квартиры, а профессиональный оценщик за счет средств заемщика определяет ее реальную рыночную стоимость.

Расходы заемщика на выплату вознаграждения риэлторской компании составят примерно 4-6% от стоимости квартиры.

7.Следующий этап – оформление и регистрация договоров:

  • договора купли-продажи квартиры;

  • кредитного договора;

  • договора об ипотеке квартиры;

  • договора об открытии банковского счета;

  • договоров поручительства (если требуется).

Кредитный договор должен содержать данные о сумме кредита, сроке его предоставления, размере уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом, порядок погашения кредита и процентов, основания для досрочного расторжения договора, порядок взыскания кредита и процентов по нему и др. условия.

Обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами:

1) договором об ипотеке приобретенной квартиры с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

2) трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки квартиры, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

3) договором приобретения квартиры за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

Нотариальное заверение договоров обойдется заемщику примерно в 1,5% от суммы сделки. Плата за регистрацию договоров купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального жилья может составить от 5000 до 8000 руб.

Наградой заемщику по окончании перечисленных выше процедур является долгожданное новоселье. Теперь он может прописаться и проживать в квартире, а с разрешения банка даже сдавать ее в аренду. Однако он не в праве продать, обменять или подарить квартиру до тех пор, пока полностью не рассчитается с кредитором.

7. Страхование при ипотеке 

В соответствии с условиями заключенной сделки, заемщику следуетзастраховать свою жизнь и трудоспособность, квартиру от рисков повреждения и уничтожения, а также свой титул собственника (страхование права собственности на квартиру) в страховой компании, сотрудничающей с банком. Договора страхования, как правило, заключаются на год с последующей пролонгацией (иногда на более выгодных условиях). Страхование осуществляется в течение всего периода ипотеки. Ежегодные расходы на страхование могут составить от 0,25 до 2% от стоимости квартиры. При наступлении страхового случая окончательные расчеты с банком осуществляет страховая компания.

8. Последствия неплатежей для заемщика 

Неоднократные нарушения заемщиком установленных кредитным договором сроков проведения выплат влекут начисление банком штрафных санкций и пени за каждый день просрочки платежа. Систематические задержки платежей, не исполнение заемщиком условий кредитного и ипотечного договоров могут явиться причиной вынесения банком решения о досрочном проведении расчетов по кредиту.

В случае отсутствия у заемщика возможности исполнить свои обязательства по кредитному договору, банк в судебном порядке обращает взыскание на заложенную квартиру с последующей продажей на открытых торгах. Вырученная от реализации квартиры сумма поступает в счет погашения обязательств заемщика. Денежные средства, оставшиеся после погашения суммы кредита, процентов, пени, штрафов, расходов, связанных с проведением торгов, и т.д., перечисляются заемщику (если, конечно, еще что-то останется).

Однако, в соответствии с Конституцией РФ, принудительно выселить людей, не имеющих иного жилья, из квартиры не может даже суд, располагающий распиской об их согласии на освобождение квартиры. Поэтому им может быть предложено на правах арендаторов временно поселиться в специализированных домах гостиничного типа, принадлежащих резервному переселенческому фонду правительства Москвы или резервному фонду жилья, специально созданному ипотечной компанией для неплатежеспособных клиентов. Семья «проштрафившегося» заемщика может остаться и в фактически ей уже не принадлежащей квартире, хотя подобное положение, согласитесь, не особо приятно.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Set your Twitter account name in your settings to use the TwitterBar Section.