ofis v moskveПод крышами нежилых домов…


Непригодность помещения для проживания – вовсе не тот критерий, который определяет его как нежилое. Отнюдь, в хорошем офисе можно дневать и ночевать очень даже комфортно. Просто каждый вид нежилой недвижимости характеризуется определенным набором качеств. Ведь четыре стены и дверь – это еще не склад, четыре стены, дверь и стол – не офис, а четыре стены, дверь и кассовый аппарат – не торговый центр.


Office: вам “А” или “В”?

На рынке офисных помещений – подъем. Как и на всем рынке недвижимости, цены на офисы растут, но на разные классы по-разному. В мировой практике офисные помещения делят на 4 класса: “А”, “В”, “С” и “D”. Класс “А” – самый престижный. В Москве такие помещения в основном занимают бизнес-центры в пределах Садового кольца. Уровень сервиса здесь самый высокий: система безопасности, наличие парковочных мест (чаще подземные автостоянки), центральное кондиционирование, оптико-волоконная связь, ресторан или кафетерий, услуги ресепшена и пр. Помимо этого данный класс предполагает современное здание со свободной планировкой, дорогую отделку, подвесные потолки и многое другое.

В России класс “А” специалисты подразделяют на подклассы: “А1”, “А2” и “А3”. Полный евростандарт – подкласс “А1”. К нему можно отнести деловой центр на Павелецкой площади, 1, Смоленский Пассаж и подобные им постройки. Различие между ними незначительное. Например, подкласс “А1” имеет ресторан, а класс “А2” может его не иметь.

Основной ценообразующий фактор на рынке офисов – местоположение. Но он далеко не единственный. Полина Кондратенко, консультант по исследованию рынка и оценке недвижимости компании COLLIERS INTERNATIONAL, называет и другие важные факторы, влияющие на класс здания и соответственно на цену. Это коммерческие характеристики (наличие парковочных мест, вид связи и пр.) и проектные решения (свободная планировка, шаг колонн, материалы и др.).

Если арендная плата за офис класса “А” может достигать $650-700 за кв. м в год, то “В”-класс оценивается в $400-500. Это помещения в новых или в только что реконструированных зданиях, с инженерными коммуникациями, отвечающими всем необходимым требованиям, но, например, с менее мощной системой центрального кондиционирования. Парковочные места чаще расположены на открытом воздухе.

– Зачастую трудно определить, к какому из соседних подклассов отнести здание, – говорит П. Кондратенко. – Близкие по уровню помещения сдаются практически по одной цене. Риэлторам приходится опираться на свой опыт и ситуацию, складывающуюся на рынке.

После кризиса 2008 года офисы классов “А” и “В” пользовались спросом только у крупных иностранных компаний. Сегодня появляются и российские арендаторы. По словам Елены Кузьминой, менеджера по связям с общественностью компании STILES&RIABOKOBYLKO: “За прошлый год наиболее большим спросом пользовались офисные помещения от 100-500 кв. м. Рост спроса был вызван в основном компаниями, сферой деятельности которых являются телекоммуникации (24%), фармацевтические компании (19,6%), банки (15%)”.

Самая доступная арендная плата – у офисов класса “С”. Их, по данным различных специалистов, можно снять за $100-350. Эти помещения чаще всего арендуются у НИИ или какого-нибудь производственного комплекса. Еще их называют “советскими”. Предполагается, что последний ремонт в них делался более 10 лет назад имевшимися в то время материалами. В таком помещении нет высококлассной системы безопасности, современной связи, центрального кондиционирования. Класс “С” предполагает достаточно скромный набор услуг: телефон, может быть выход в интернет, отопление в холодное время года, туалетная комната в коридоре, обычная система вентиляции… Эти площади снимают некрупные фирмы, которым необходим простой офис.

Что касается класса “D”, то перед въездом в них нужно проводить капитальный ремонт. Бывает так, что арендатор вместо арендной платы доводит здание “до ума” и впоследствии размещает на части площадей свой офис. Разумеется, в данном случае трудно говорить даже о порядке цен. Условия сдачи сугубо договорные.

Несмотря на то что за 2015 год, по прогнозам компании PENNY LANE REALTY, в Москве будет введено всего примерно 350 тыс. кв. м нежилой недвижимости, наш город будет уступать европейским столицам, где количество офисных помещений на душу населения гораздо выше.

Чтобы был купец доволен

Для торговых помещений правильное размещение имеет решающее значение. Различают отдельно стоящие здания и торговые центры. К последним можно отнести “Рамстор”, ЦУМ, ГУМ. Как правило, продаж в торговых центрах за счет большего потока покупателей и более эффективно используемой арендованной площади больше, но и арендная плата в торговых центрах выше. Квадратный метр сдается от $500 до 2000, есть, правда, места и по $3000 за год. Наименьшие ставки $500 за кв. м были зафиксированы в Северо-Восточном округе Москвы, лидирует, как всегда, центр. Дороже всего торговать в “Охотном ряду”, ГУМе, ЦУМе.

Что касается отдельно стоящих зданий, то все зависит от того, где они расположены. Так, по словам Балла Фай, директора Департамента коммерческой недвижимости компании PENNY LANE REALTY, квадратный метр торговой площади на центральных московских улицах (Тверская, Новый Арбат, Кутузовский проспект) варьируется от $700 до 1500 в год. На окраинах цены намного ниже.

По сравнению с Европой наша арендная плата стоит на очень высоком уровне, что наряду с другими факторами ведет к увеличению цен на предметы торговли. Главная причина – низкий уровень предложения. С 1994 года уровень предложения торговых площадей в Москве вырос в 5 раз и в среднем составил 14 кв. м на 1000 чел. По сравнению с международным уровнем предложения торговых площадей (200-250 кв. м на 1000 человек) этот показатель по-прежнему очень низок.

Цех или склад?

К отдельной группе можно причислить индустриальные помещения и склады. Рынок первых в Москве практически не развит, что объясняется крайне низким спросом. Внимание к такой недвижимости проявляют лишь немногие иностранные компании, заинтересованные в сборке своей продукции на месте.

Со складскими помещениями ситуация обстоит лучше. Правда, большинство складских площадей у нас не отвечает мировым стандартам по температурному режиму, влажности воздуха, условиям обслуживания и ряду других. По словам Б. Фай, так называемые “евросклады” можно пересчитать по пальцам. В основном сдаются неспециализированные помещения: простаивающие цеха, подвальные помещения, где качество складирования не отвечает всем современным требованиям. Столь явный дефицит необходимых для хранения товаров площадей объясняется прежде всего более продолжительными сроками окупаемости по сравнению с другими инвестиционными проектами в сфере недвижимости.

Характерный для офисного и жилищного домостроения принцип “чем ближе к центру, тем дороже” на складские помещения не распространяется. Существует неудовлетворенный спрос на хранилища большой площади (десятки тысяч квадратных метров), имеющие необходимые коммуникационные и железнодорожные подъезды и автомобильные развязки. К тому же в некоторые центральные районы запрещен въезд крупногабаритного автотранспорта.

Специалисты PENNY LANE REALTY приводят следующие цифры, характеризующие нынешние цены на складские площади: обычные боксы без отопления – в пределах $40-70 за кв. м в год (в “неудачном” месте), такие же с отоплением – $60-100 и $100-120 (удобное месторасположение), “евроуровень” доходит до $300-400.

Больше офисов, хороших и разных

– После кризиса 2008 года рынок офисных помещений был более ориентирован на арендатора, однако сегодня в связи с ограниченностью предложения арендодатели снова оказываются в наиболее выгодном положении, – замечает П. Кондратенко. – К тому же возрос спрос, что связано с оживлением экономики. Увеличивается деловая активность компаний, многие предприятия расширяют штат сотрудников. Поэтому налицо дефицит свободных площадей. По данным COLLIERS INTERNATIONAL, несмотря на то что до конца этого года планируется ввести в эксплуатацию около 260 тыс. кв. м офисных площадей, из них около 100 тыс. кв. м застройщики возводят для себя и только около 150 тыс. кв. м будет предложено в аренду или на продажу (из них офисов класса “А” – 80-90 тыс. кв. м). Цены продолжат расти, и к концу этого года (по сравнению с концом прошлого) офисы класса “А” подорожают на 8-9%, а класса “В” – на 6-7%. Арендные ставки продолжат расти и в 2002 году. При этом спрос на данный вид недвижимости будет оставаться выше предложения.

Осенью 2015 года ожидается небывалый за последние несколько лет строительный бум с презентацией всего самого нового и достойного на рынке офисной недвижимости, считают специалисты компании PENNY LANE REALTY. В результате ряд зданий могут перейти из разряда офисных центров класса “А” и “В” в низшую категорию. Количество таких объектов может достичь 20-25%.

В течение 2015 года, по прогнозам экспертов компании STILES&RIABOKOBYLKO, войдут в эксплуатацию 158 тыс. кв. м новых торговых помещений, половина из них разместится в Центральном округе. К 2002 году должно быть возведено еще примерно 411 тыс. кв. м торговых площадей. К 2010 году московское правительство собирается увеличить объем торговых площадей до 280 кв. м на 1000 человек.

Интенсивное развитие рынка торговых площадей стимулирует рост торговых складов. К тому же повышенные нормы санитарии городской администрации к продуктам питания вынуждают производителей хранить продукты должным образом в специальных помещениях (боксах). Так что есть основания ожидать, что рынок складских помещений (в том числе специальных хранилищ) в ближайшем будущем будет развиваться увереннее, нежели сейчас.

Comments are closed.

Set your Twitter account name in your settings to use the TwitterBar Section.