СВИЙ ДО СВОГО ПО СВОЕ (СВОЙ К СВОЕМУ ЗА СВОИМ)

kredit sojuzВсе большее число россиян приходит к пониманию, что на помощь государства в улучшении условий жизни рассчитывать не приходится, – надо самим становиться кузнецами своего экономического счастья. Огромное подспорье в таком непростом деле могут оказать кредитные союзы. В последнее время они не только увеличивают число своих пайщиков за счет привлечения новых слоев населения ( в частности, военнослужащих), но и существенно расширяют спектр услуги для них. Включая и решение их жилищого вопроса. Об этом – специальный материал ‘Денежки’.

КРЕДИТНЫЙ СОЮЗ И КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС

В прошлом номере мы уже начали разговор об альтернативах ипотеке в сфере жилищного кредитования. Сейчас мы расскажем о возможностях в этой сфере кредитных союзов, на которые многие граждане и специалисты возлагают большие надежды. Рассказывает АЛЕКСАНДР БАРИНОВ

Знакомство

Кредитный союз (КС) – некоммерческая организация, чаще всего имеющая форму потребительского кооператива. КС привлекает личные сбережения и выдает своим пайщикам займы на льготных условиях. Во многих странах Восточной Европы кредитные союзы используются как средство решения разнообразных проблем и координации усилий граждан и правительства в социальной сфере. В России власти пока не проявляют к ним большого интереса: закон о кредитных союзах так и не принят, никаких программ помощи КС, кроме тех, которые принимались по инициативе местных органов власти, нет.

Однако сейчас проблемами кредитных союзов заинтересовались банки. Например, АКБ ‘Инвестсбербанк’ совместно с Лигой кредитных союзов России организует и регулярно проводит семинары по проблемам развития программ жилищного кредитования в кредитных союзах, предлагает всем кредитным союзам помощь в обслуживании и юридическом оформлении их операций. Как сказал заместитель директора Центра ипотечного кредитования В. А. Калинин, ‘Инвестсбербанк’ видит в кредитных союзах своих потенциальных партнеров в сфере ипотечного кредитования.

Симбиоз банков и кредитных союзов действительно имеет неплохие перспективы. Многие КС нуждаются в финансовых средствах и квалифицированной помощи для организации программ жилищного кредитования. Банку тоже удобнее работать с кредитным союзом, чем с множеством мелких вкладчиков и заемщиков.

Инициативы кредитных союзов в сфере жилищного кредитования можно только приветствовать. Но это – с макроэкономической точки зрения. А с точки зрения простого гражданина – прежде чем приветствовать, надо разобраться, что к чему.

Дом над Невой

С точки зрения как граждан, так и государства, самый лучший кредитный союз – тот, который живет по принципу ‘помоги себе сам’. Тогда государству нет надобности тратиться на субсидии, а пайщики могут быть уверены, что союз будет блюсти их интересы, а не интересы ‘спонсоров’.

Такой самостоятельный кредитный союз есть в Санкт-Петербурге. Он называется ‘Касса Взаимного Кредита’, и в нем участвуют сотрудники 60 предприятий. Для решения своих жилищных вопросов пайщики этого КС создали ЖССК ?1 (‘Жилищный ссудо-сберегательный кооператив’). Сейчас ЖССК ?1 уже завершил пилотный проект по реализации 25 квартир в домах, строящихся в рамках проекта Всемирного банка, причем 7 из этих квартир было выкуплено в рассрочку на 5 лет под 8% годовых. Сейчас первые пайщики уже заселяются в новые дома, и это не только петербуржцы – среди них есть и молодожены из Магадана, и семья из Норильска.

Решать жилищные проблемы своим пайщикам ЖССК предлагает по двум основным схемам:

1.Выкуп квартиры путем накопления ее себестоимости в ЖССК во время строительства.

2. Выкуп квартиры в рассрочку на следующих условиях: ссуда на 40% стоимости квартиры под 8% годовых в валюте на 5 лет. При этом стоимость квартиры лишь немного превышает рыночную.

Квартира переходит в собственность пайщика после выплаты всей суммы. Это создает для него дополнительный риск, поскольку весь период времени вплоть до полного погашения кредита он просто доверяет свои сбережения кредитному союзу, полагаясь на его честность. С другой стороны, при этих условиях квартира служит обеспечением возвратности привлеченных и вложенных средств ЖССК, в том числе – и самого пайщика, покупающего квартиру в рассрочку.

Схема ЖССК представляет интерес не только для частных клиентов, но и для предприятий, приобретающих жилье своим сотрудникам либо частично финансирующих их расходы на жилье. Причем ЖССК гарантирует возврат затраченных средств и обеспечивает налоговые льготы как для предприятий, так и для сотрудников.

Основной проблемой здесь является нехватка дешевых денег, и в первые годы работы кредитного союза это не позволяет ему устанавливать низкие ставки по своим кредитам. Предполагается, что впоследствии основным источником дешевых денег станут вклады пайщиков. Компенсацией за низкие проценты по вкладу может стать дешевый кредит. Возможностью такого кредита и нужно привлечь пайщиков. Для этого на первых порах кредитному союзу, желающему работать по схемам ЖССК, понадобится спонсор – крупное предприятие, банк, администрация региона.

В настоящее время ЖССК ищет возможность работать с долгосрочными ипотечными кредитами банков и готовит проект на 50 квартир, в котором и предлагает принять участие банкам. Параллельно ЖССК разрабатывает схему реализации региональных жилищных ипотечных программ с использованием механизмов жилищной и кредитной кооперации. Этими программами уже заинтересовалась администрация ряда регионов.

Социальный заказ

А сейчас речь пойдет о кредитном союзе ‘Радуга’ – единственном КС в Москве, который проводит в жизнь жилищную программу. ‘Радуга’ появилась в 1994 году как союз учителей Южного округа. Большую помощь в его создании оказало окружное Управление образования, которое в 1998 году предоставило ему беспроцентный заем на проведение жилищной программы. Правда, Управление образования поставило свои условия: выдавать кредиты только учителям, работающим в Южном округе и стоящим в очереди на бесплатное получение квартиры. Предполагалось таким образом избавить от долгого и бесплодного ожидания тех, кто имеет хотя бы небольшие средства.

‘Радуга’ выдает кредит на пять лет в рублях под 1,2% в месяц на оставшуюся сумму долга. Сумма кредита не превышает 70% стоимости квартиры. Условия предоставления кредитов в ‘Радуге’ очень мягкие.       Во-первых, не установлено никакого порога официальных доходов. Предпочтение отдается неформальным источникам информации о платежеспособности заемщика – часто ‘Радуга’ просто доверяет заемщику. Во-вторых, никаких гарантий возврата кредита тоже не требуется. Квартира, свободная от обременений, сразу поступает в собственность заемщика. В-третьих, заемщик обязан застраховать в страховой компании только свою жизнь, а не квартиру (в настоящее время максимальная сумма страховки не превышает 700 рублей).

Единственным условием, на которое должен согласиться заемщик, является подбор квартиры специальной жилищной комиссией Управления образования. Однако это скорее услуга, нежели условие – квартиры подбираются в новостройках по цене застройщика (для заемщиков первой половины 2000 года стоимость 1 м2 не превышала 7500 рублей).

Казалось бы, все возможные условия для решения жилищных проблем учителей в Южном округе созданы. Тем не менее за два года ‘Радуга’ выдала пока всего семь кредитов. Дело в том, что достаток в семьях учителей, стоящих в очереди на квартиру, столь же низок, сколь велика их нужда в дополнительных метрах. Для многих из них единовременное внесение 30% стоимости квартиры и последующие ежемесячные выплаты слишком обременительны – даже в том случае, если им удастся выгодно продать старую квартиру.

Возможно, схема ‘Радуги’ получила бы более широкое распространение, если бы на получение кредита смогли претендовать не только учителя-очередники. Но это не представляется возможным, поскольку членами союза могут быть только учителя. Кроме того, нынешние условия жизни ‘Радуги’ во многом зависят от спонсора – окружного Управления образования. Именно его волей держится на плаву вся жилищная программа – убыточная и сверхрисковая с точки зрения любой коммерческой организации. Для Управления же эта программа – прекрасный вариант социального обеспечения, ибо позволяет получить назад почти всю сумму с учетом инфляции.

Вступай в союз!

Кредитный союз – это объединение граждан, образованное с целью удовлетворения их финансовых потребностей. Отсюда – многочисленные преимущества кредитных союзов перед коммерческими организациями, вовлеченными в сферу жилищного кредитования. Так, поскольку кредитным союзом управляют его пайщики, он не стремится к получению прибыли, соблюдает исключительно их интересы, имеет минимальный управленческий аппарат, который частично может работать на общественных началах. Таким образом трансакционные издержки (издержки по совершению сделок) при приобретении квартиры будут сведены к минимуму. Кроме того, важную роль играет доверие между пайщиками. Кредитный союз никогда не будет требовать у своего пайщика многочисленных справок для выдачи ему кредита. Кредитный союз может не обратить внимания на запредельно низкую официальную зарплату, если человек получает свою зарплату ‘черным налом’ и при этом его платежеспособность не вызывает сомнений.

Однако само по себе участие в деле организации, носящей название ‘кредитный союз’, вовсе не означает, что все будет хорошо. Во-первых, пока закон о кредитных союзах не принят, назваться кредитным союзом может кто угодно. Здесь нелишне вспомнить многочисленные аферы в области долевого строительства (см. ‘Денежка’ ?? 7-8 1999 год). Во-вторых, надо отдавать себе отчет в том, что кредитный союз не может не зависеть от экономики, в которой функционирует. Если цена заемных средств в экономике высока, то кредитный союз, намеревающийся предоставлять кредиты под приемлемую низкую ставку, оказывается в положении Дон Кихота.

Есть несколько реальных путей для развития программ жилищного кредитования в кредитных союзах:

1.Найти ‘спонсора’, который выдаст низкопроцентный заем или каким-то другим способом покроет разницу между ценой заемных и ссужаемых средств. При этом не надо забывать: ‘кто платит, тот и заказывает музыку’. Не исключено, что спонсируемый кредитный союз начнет защищать исключительно интересы своего спонсора.   Вступающим в такой союз надо будет решать для себя не только вопрос о доверии союзу и пайщикам, но и о доверии спонсору.

2.Предложить вкладчику предоставлять союзу средства под проценты много ниже банковских. Если вы имеете дело с таким союзом, вам надо подсчитать, каковы потери от того, что вы некоторое время будете получать очень низкий процент, не компенсирующий инфляцию, и каков ваш выигрыш от приобретения квартиры по себестоимости и от низкопроцентного кредита.

3.Действовать в области кредитования и привлечения вкладов как обычный банк с маленькой маржой (то есть разницей между процентными ставками по кредитам и по вкладам). Такой кредитный союз – весьма надежный партнер. Однако он не сможет конкурировать по процентным ставкам даже с дорогими московскими программами.

4.Наконец, можно строить ‘пирамиду’, рассчитывая, что приток средств от новых вкладчиков позволит союзу некоторое время жить вопреки законам рынка. Однако все ‘пирамиды’ рано или поздно рушатся. Когда рухнет эта, свои деньги никто не потеряет. Однако процесс выдачи льготных кредитов может внезапно приостановиться на неопределенный срок.

В различных регионах России существуют и другие кредитные союзы с развитой жилищной программой: ‘Союз ЦУМ’ (г. Волгоград), ‘ЭКПА’ (г. Урай, Тюменская область); разворачивается подобная деятельность в Иркутске, Ростове-на-Дону, в Лыткарино (Московская область). Об этих кредитных союзах – в наших следующих номерах.

‘Без ипотеки у России нет будущего’

Так считает Владимир Минц, ведущий менеджер жилищного проекта Всемирного банка в России. О перспективах ипотеки в кредитных союзах с ним беседует АЛЕКСАНДР БАРИНОВ

– Как вы думаете, Виктор Максович, ипотека в России имеет перспективы?

– Ипотека в России необходима. Если ее не будет, а Россия будет развиваться так, как сейчас, то жилищное строительство очень скоро исчезнет, и это – крах всей экономики. Иными словами, если у ипотеки в России нет будущего, то и у России будущего нет.

Немецкая модель ипотеки (см. ‘Денежка’ ?8 за этот год):

Клиенты начинают с накопления 50% стоимости квартиры в том банке, который потом выдаст им кредит на покупку квартиры. Взносы делаются в том же порядке, в котором будут идти платежи заемщика по возврату кредита.

Американская модель:

Специальное агентство, работающее как посредник между обычными коммерческими банками и государством, продает этим банкам государственные облигации, а на полученные деньги выкупает кредиты на покупку квартиры, взятые у этих банков.

Согласны ли вы с утверждением, что американская модель ипотеки в России приживается плохо из-за того, что она направлена, в основном, на перераспределение готового жилья, тогда как немецкая более способствует строительству нового?

– Ваш вопрос отражает то понимание немецкой схемы, которое сейчас сложилось в нашей стране. К сожалению, оно неверно. Если обе схемы – и американская, и немецкая – хорошо отлажены и работают, то обе они одинаково способствуют как строительству нового жилья, так  и развитию вторичного жилищного рынка.

Американская схема не приживается в России по другой причине. Для ее развития необходимы долгосрочные и дешевые финансовые ресурсы, позволяющие выкупать ипотечные кредиты у коммерческих банков. А таких ресурсов в России сейчас нет и, возможно, еще долго не будет.

Американская схема в некотором смысле парадокс: Америка настолько богатая страна, что может позволить себе то, чего не могут все остальные.

– Вы считаете, что мы должны развивать ипотеку по немецкой схеме?

– Я считаю, что это наиболее реалистичный путь.

– А кредитные союзы? Найдется ли им место в системе ипотечного кредитования?

– Никто не призывает копировать всю немецкую систему ипотечного кредитования – вместе со специализированными ипотечными банками и ипотечными облигациями. На мой взгляд, российские кредитные союзы намного ближе к Bausparkassen (строительно-сберегательной кассе), чем коммерческие банки. Надо не копировать немецкую систему, а перенимать опыт у немецких ипотечных банков. Сейчас просто надо переориентировать часть кредитных союзов на выдачу ипотечных кредитов. При этом никаких грандиозных перемен в их внутреннем устройстве не понадобится.

– Простите, Виктор Максович, но абсолютно все руководители кредитных союзов, с которыми мне доводилось беседовать, считают иначе. На их взгляд, кредитные союзы слишком малы для ипотечного кредитования и не смогут справиться с этой задачей даже при помощи государственных органов.

– По-моему, не надо путать настоящее и будущее. Определенные сложности, конечно, возникнут. Аккумулировать в кредитных союзах средства, достаточные для начала широкомасштабной ипотечной программы, удастся далеко не сразу. Да и какие-то небольшие перемены во внутреннем устройстве кредитных союзов все-таки понадобятся.

– Если ипотечные банки и кредитные союзы взаимозаменяемы, то зачем же немцы создали ипотечные банки?

– Ну, взаимозаменяемы – это сильно сказано. Идея замены ипотечных банков в России кредитными союзами родилась не от хорошей жизни. Просто – чем строить что-то новое на пустом месте, не лучше ли максимально использовать то, что уже есть?

Создание специализированных ипотечных кредитных союзов все же понадобится. Ведь в самом начале нельзя допускать никаких промахов. Если эксперимент с ипотекой в кредитных союзах провалится, то мы просто зачеркнем для себя очень перспективное направление развития.

Если человек доверяет свои деньги кредитному союзу под низкий процент в надежде на дешевый кредит, то он рассчитывает получить кредит вовремя. С другой стороны, пайщики, не участвующие в ипотечной программе, тоже вправе рассчитывать на помощь союза. Допустим, человек накопил нужную сумму, приходит за кредитом, а ему говорят: ‘Извини, но у нашего пайщика Ивана Петрова жена попала в автокатастрофу. Ему срочно нужна новая машина, деньги на лечение жены. Мы ему дали кредит, а тебе уже не можем. Приходи через неделю’. Кредитный союз в такой ситуации, конечно, прав, но если подобное случится раз или два – необходимое доверие к ипотечным программам будет подорвано.

Кроме того, в Германии люди часто кредит берут по частям – часть в банке, часть в кредитном союзе: все имеет свои плюсы.

– А насколько реально для кредитного союза привлечь пайщиков при выплате низких процентов по вкладам?

– Более чем реально. Во-первых, потом они получат дешевый кредит, и ставка по нему будет немногим выше ставки по вкладу. Здесь доверительные отношения пайщика и союза дают последнему преимущество перед банком. Во-вторых, кредитный союз надежнее банка. В-третьих, все доходы кредитного союза используются только на благо пайщика, т. е. он фактически получает деньги под тот же процент, под который их до этого их отдал.

– Но ведь это третье – специфическая черта кредитных союзов. Получается, что кредитные союзы в чем-то даже превосходят германские ипотечные банки?

– Скажем лучше: у них есть возможность их превзойти. Очень хотелось бы, чтобы они эту возможность использовали.

Comments are closed.

Set your Twitter account name in your settings to use the TwitterBar Section.