zhilishhnoe strachovanieБЕЗ СТРАХА И УПРЕКА
Жилищное страхование во многих развитых западных странах уже давно стало неотъемлемым признаком спокойствия и материального благополучия в обществе.
В России же с её пока ещё несовершенным законодательством и отсутствием жесткого государственного контроля за субъектами рынка недвижимости популярность страхования пока далека от идеала.

С одной стороны понятно, что человеку, долгие годы копившему средства на покупку городской квартиры или загородной дачи, будет, мягко говоря, неприятно узнать, что при совершении сделки не были соблюдены элементарные меры предосторожности. Вследствие чего нередко может возникнуть вполне законный вопрос: кто же является полноправным собственником жилья? И ответ на него далеко не всегда может обрадовать горе-новосела.
С другой же стороны нередко перевешивает неверие в благие помыслы страховых компаний, а также полная юридическая безграмотность населения. Если же к этому добавить типичное русское «авось пронесёт», то становится понятно, что до создания цивилизованного страхового рынка в России пока ещё далеко.
Перед тем, кто задумался о страховании своей квартиры или дачи, возникает глобальный вопрос: как выбрать надежную страховую компанию? На Западе получить ответ на этот вопрос не составит труда. Там есть специальные страховые бюро, предоставляющие всем желающим платную информацию об исполнении страховщиками своих обязательств. Неплохо развит там и институт страховых брокеров, выступающих посредниками между клиентами и страховыми компаниями. Причем, брокеры, подбирая для своих клиентов выгодный пакет услуг, берут на себя также и ответственность за качество его исполнения страховой компанией. Ну и в крайнем случае клиент всегда может посмотреть в Интернете самые свежие рейтинги надежности компаний-страховщиков. В России же всё это пока находится в зачаточном состоянии.

Единственное, на что приходится ориентироваться, – так это на публикуемый в прессе реестр страховых компаний. В нём приводится список компаний, исходя из объема собранных ими за отчетный период взносов, а также произведенных выплат клиентам. Однако по одной простой причине реестр не является идеальным компасом в сфере страхования. Подавляющее число страховых компаний с целью ухода от налогов используют под видом выплаты страховки зарплатные схемы расчёта. Поэтому судить о надежности фирмы по объему привлеченных средств вряд ли стоит. И зачастую выбор граждан выпадает на компанию, чьё имя постоянно «на слуху». Как правило, крупные операторы, работающие на страховом рынке уже не первый год, не скупятся на рекламу. Среди компаний, неплохо зарекомендовавших себя в секторе жилищного страхования, выделяются «Ингосстрах», «РЕСО-Гарантия», «Спасские ворота», «РОСНО», «Росгосстрах-Подмосковье», «Военно-страховая компания», «МАКС», «Промышленно-страховая компания».
Спектр услуг, предлагаемых сегодня в сфере жилищного страхования компаниями, довольно обширен. Начиная от ставшего уже традиционным страхования квартиры от различных оказий и стихийных бедствий и заканчивая пока ещё непривычным для России титульным страхованием.
Самым простым и доступным способом страхования квартиры является заключение договора на льготное страхование жилья с компанией, уполномоченной Правительством Москвы. В столице уже с 1997 года претворяется в действие программа добровольного льготного страхования жилья, разработанная правительством Москвы совместно с Городским центром жилищного страхования. При этом городские власти задались целью ввести льготное страхование жилья для того, чтобы бюджетные средства, выделяемые на ремонт жилого фонда, не исчезали бесследно в недрах коммунальных служб, а шли строго на ликвидацию последствий пожаров и протечек в доме. При этом москвичей пытаются приучить бережно относиться к муниципальному жилью, которое им сдается в аренду городскими властями. Сегодня с целью привлечения всё более широких слоев населения процедура льготного страхования максимально упрощена. Кто-то обнаруживает в своем почтовом ящике свидетельство о страховании квартиры, подписав которое становится клиентом страховой компании. А кому-то страховые услуги просто вносят отдельной строкой в расчет коммунальных платежей. При этом никакой обязаловки и всё абсолютно добровольно. Не хочешь – не плати. Обязательного закона о страховании жилья в России пока никто не принимал.
Квартиросъемщики, подписавшие льготное страховое свидетельство, в случае наиболее распространенных бедствий (пожара, взрыва бытового газа, аварии водопроводных, канализационных и отопительных систем) за символическую сумму (ежемесячно 20-30 рублей) могут рассчитывать на получение страховки из расчёта максимум $200 за кв. м. При этом 80% страховой суммы платит Правительство Москвы, а 20% – страховая компания. Однако здесь не обошлось и без некоторых «но».
Во-первых, на льготных условиях квартиру могут застраховать собственники жилья, владельцы кооперативных квартир и наниматели муниципального жилья. Остались не у дел лишь обитатели ведомственных квартир и «изношенного» жилья (свыше 55%).
Во-вторых, страхованию подлежат лишь голые стены, пол, окна, двери и перекрытия. Ни о каких элементах отделки и предметах интерьера речи не идет.
В третьих, низкая сумма страховки. Здесь всё просто. Поскольку при оценке квартиры отталкиваются не от её реальной рыночной цены, а используют методику БТИ, то не приходится рассчитывать, что выплаченные средства покроют все издержки на ремонт квартиры. Однако порой беспечному жильцу неплохо получить хоть что-то, чем остаться ни с чем у разбитого корыта.
Коммерческий вариант страхования хотя и обойдется дороже льготного, однако предоставляет страхователю более широкий выбор рисков и вполне достойное возмещение ущерба. Помимо наиболее частых неприятностей (пожар, аварии отопления, канализации и водопровода, взрыв газа) здесь можно застраховаться и от стихийных бедствий (удар молнией, землетрясение, обвал, наводнение и т. п.), и террористических актов, и от ограбления, и да мало ли ещё от чего. К тому же предметом страхования может быть не только сама «коробка» квартиры, но и все находящееся в ней имущество. В последнее время всё более популярным становится страхование ответственности перед третьими лицами. При расчете страховой суммы будет учитываться реальная стоимость жилья на рынке, срок страхования и количество рисков. Если стоимость квартиры не превышает установленной страховой компанией суммы, то, скорее всего, предварительного осмотра жилья не потребуется. Если превышает, то пристального внимания экспертов к вашей собственности не избежать. Перед заключением договора эксперты тщательно осмотрят помещение и оценят стоимость имущества. В расчет будет браться всё, начиная от степени изношенности коммуникаций и заканчивая наличием в квартире систем пожарной и охранной безопасности, металлической двери, сигнализации, решеток на окнах. Дома же, находящиеся в аварийном состоянии, и ветхие строения с износом более 70% страховать никто не будет.
После получения сигнала о бедствии страховщики произведут оценку ущерба с учетом стоимости материалов и последующего ремонта. При этом в случае серьезного урона можно нарваться на собственное расследование силами страховой компании. Увы, сегодня не редкость случаи мошенничества со стороны клиентов. Многие граждане с целью экономии средств заключают договора с франшизой, по которым страхователь берет на себя возмещение убытков по мелким рискам. И нередко франшиза может существенно (до 20%) сократить расходы на страхование.
Однако риски, подстерегающие покупателей квартир или загородных домов, могут быть и более коварного свойства. Причем неприятности могут начаться как до момента приобретения недвижимости в собственность, так и произойти после оформления договоров купли-продажи, мены, дарения, и даже при переходе имущества по наследству. Причин тому можно привести множество. Это нарушения в процессе приватизации, продажа по поддельным документам и раздел имущества с нарушением интересов наследников.
Как известно, подавляющее большинство столичных квартир находят своих владельцев ещё до окончания строительства дома. При этом нередко деньги за будущую квартиру уже отданы, а право собственности на неё пока еще не оформлено. Здесь покупателя могут подстерегать различные неприятные сюрпризы. Например, то, что из-за прекращения финансирования строительства дома инвестором он будет недостроен. В таких случаях принято страховаться от финансовых рисков. Иными словами, при нарушении обязательств застройщика страховая компания обязуется возместить клиенту вложенные им деньги.
Или другой пример. Дом построен. Однако в процессе его эксплуатации начинают проявляться отказы в работе оборудования (протекающие трубы, дефекты в проводке) или из-за допущенных просчётов несущие конструкции имеют низкую прочность. И, как показывает практика, это не такое уж и редкое явление. Так, в 2000 году по данным компании РОСНО 18% аварий произошли именно из-за нарушения правил технической эксплуатации домов. В этом случае многими страховыми компаниями практикуется страхование строительно-монтажных работ. Причем помимо ошибок, допущенных при строительстве и монтаже, здесь также страхуется ответственность перед третьими лицами.
Не менее серьёзны риски и на вторичном рынке жилья. По мнению многих риэлторов: практически любая сделка со «вторичкой» может быть признана судом недействительной. «У нас сегодня около 30 оснований, по которым все цепочки сделок могут быть признаны недействительными» – говорит директор по маркетингу компании «ИНКОМ-МЦБН» Сергей Елисеев.
К сожалению, всё чаще возникают ситуации, когда по не зависящим от жильца причинам он утрачивает право собственности на квартиру. Иными словами, сегодня при оформлении сделки с недвижимостью имеется вероятность того, что в дальнейшем права на квартиру или дом будут оспорены в суде третьими лицами.
Причем коварство этого вида риска состоит в том, что признание недействительной одной из предыдущих сделок с квартирой автоматически отменяет все последующие. Поэтому жилищная цепочка, кропотливо выстраиваемая риэлторами в течение не одного месяца, может в одночасье оборваться в результате ущемления прав несовершеннолетних или совершением сделки неправомочным лицом. Причем по нашему законодательству ни один участник совершения сделки купли-продажи квартиры не имеет права отвечать за действия третьих лиц, которые в дальнейшем могут её оспорить.
Поэтому сегодня страховщики советуют воспользоваться новой на российском рынке услугой – страхованием потери имущества в результате утраты права собственности или так называемым титульным страхованием. При этом после внесения клиентом определенного взноса в страховой компании проводят юридическую экспертизу его права собственности на квартиру, определяют степень риска и размер страхового взноса. Затем с клиентом заключается договор, в соответствие с которым компания несет ответственность в случае утраты клиентом права собственности на приобретенную квартиру. При выявлении нарушений компания порекомендует агентству воздержаться от сделки с такой квартирой. А при возникновении в дальнейшем проблем, связанных с правом собственности, страховщики будут защищать интересы своего клиента в суде. И в случае вынесении судом решения, в результате которого покупатель лишается прав собственности на квартиру, страховая компания должна выплатить горе-новоселу возмещение.
Однако здесь не обходится и без ложки дегтя. К сожалению, при титульном страховании довольно высокие тарифы (0,5 – 2,5% от страховой суммы). А чтобы их снизить, требуется увеличить число клиентов, привлечь которых можно отчасти за счёт продвижения титульного страхования через риэлторские компании.
По мнению Сергея Елисеева проблема титульного страхования в России упирается в довольно сложную юридическую экспертизу права собственности сделки. Причем срок проверки доходит до трех недель. Поэтому зачастую агентства, чтобы оперативно получить информацию, на которую по закону имеют право, вынуждены пользоваться своими неформальными источниками. Возникают сложности и с проверкой лиц, как находящихся на регистрационном учёте, так и временно с него снятых. К сожалению, не все паспортные столы готовы предоставить подобную информацию. Увы, закон их к этому не обязывает.
Отчасти поэтому введение государственного титульного страхования станет возможным не раньше, чем через 3-4 года – считает Сергей Елисеев. Однако когда титульное страхование станет повсеместным, это позволит в значительной степени легализовать рынок недвижимости.
Но это пока в будущем. А уже в начале этого года пять крупнейших риэлторских компаний, став участниками добровольного объединения «Консорциум», заключили между собой соглашение. По нему компании отказываются от приобретения для своих клиентов квартир, сделки по которым могут быть признаны недействительными.

One Response to Развитие жилищного страхования в России

  1. […] квартиру – заключить договор на льготное страхование жилья с одной из восьми уполномоченных правительством […]

Set your Twitter account name in your settings to use the TwitterBar Section.