Согласно ч. 1 ст. 2 Закона Украины «О правовом статусе иностранцев» физические лица (граждане Украины, иностранные граждане и лица без гражданства) на равных условиях имеют гражданские права и обязанности. То есть объем правоспособности этих лиц в гражданско-правовых отношениях одинаков, начинается с момента рождения и прекращается смертью такого лица. Правоспособность сама по себе не порождает для субъекта гражданские права и не создает гражданские обязанности. Для этого лицо должно обладать дееспособностью, который наступает с совершеннолетием (восемнадцать лет) или с момента вступления в брак (ст. 11 ГК УССР). Наличие у лица полной дееспособности является одним из необходимых условий действительности договоров с жильем.
Другим условием действительности всякого договора является свободное формирование воли и свобода волеизъявления сторон. Более того, воля и волеизъявление лица, которое заключает договор купли-продажи жилья должны совпадать. Если сделка заключена без намерения создать правовые последствия (мнимый сделка) или сделка заключена лишь для того, чтобы прикрыть собой другую сделку (кажущийся сделка), это ведет к признанию договора недействительным. Есть воля лица и соответствующие действия должны формироваться и проявляться без постороннего влияния и быть направлены на возникновение именно тех результатов, которые оговариваются в договоре при его заключении. Любой из факторов, который влияет на свободу воли человека и не позволяет в полной мере проявлять ее, является основанием к признанию сделки недействительной. Среди этих факторов можно определить тяжелое материальное положение, болезненное состояние человека, заблуждение, угроза, насилие и т.д.. Так, острая нужда продавца в деньгах, когда наблюдается очень значительное несоответствие между стоимостью вещи и ее ценой, дает возможность предполагать, что продавец не был полностью свободен, соглашаясь на продажу жилья.
Свобода волеизъявления сторон относительно заключения договора является необходимой составляющей договорного процесса во многих развитых странах. Так, во французском праве действует правило, что называется пороком согласия продавца, а расторжение договора по этому основанию называется разрывом в связи с убыточностью. Эта идея закреплена в статье 1674 французского Гражданского кодекса. В Германском гражданском уложении аналогичная норма содержится в статье 138, где указано, что сделка, который заключен против добрых нравов, является ничтожным. В частности, недействительным является сделка, посредством которого одно лицо, пользуясь потребностью, легкомыслием или неопытностью другого, намеренно заставляет предоставить себе или третьему лицу имущественную выгоду. В римском праве во времена Юстиниана предполагалось расторжение договора продажи недвижимости в связи с убыточностью более чем на половину цены. Как отмечает Евгений Годэмэ, для применения теории нужды нужно, чтобы ущерб терпел продавец. Лицо, требующее денег, может быть вынуждена продать даже за дешевую цену, но никогда не бывает вынуждена покупать. Если же покупатель заплатил большую цену, единственная защита он должен найти в теории ошибки, насилия или омани1. В этом случае, согласно цитируемым источником, происходит нарушение «правила честности», идущий к нам еще из римского права, и расторжение договора необходимо прежде всего для восстановления нарушенных прав такого лица.

 

Comments are closed.

Set your Twitter account name in your settings to use the TwitterBar Section.