prodazha avarijnogo zholjaПромежуточное положение между новостройками и вторичным жильем занимает жилье, требующее реконструкции. Правительство Москвы довольно давно связывает с увеличением числа реконструированных пятиэтажек планы застройки обжитых районов Москвы.

Раньше стихийную реконструкцию домов осуществляли частные риэлторы, расселяя коммуналки. Сегодня подыскивать новое жилье (или строить новое специально для расселенцев – так называемые стартовые дома) стало нерентабельно. Однако в тех случаях, когда власти предоставляют новое жилье за свой счет, операции по расселению и реконструкции могут быть выгодными.

Из четырех ‘хрущоб’ снесут только одну, другие будут реконструировать В принципе объем домов, подлежащих реконструкции, значителен. Согласно Программе реконструкции пятиэтажного жилищного фонда предусматривается снос пятиэтажных панельных домов в размере 6,5 млн кв. м, и более 20,5 млн кв. м в таких домах подлежит реконструкции. Из четырех “хрущоб” будут сносить только одну. Под эту программу власти подыскивают инвесторов, готовых построить новые дома для переселенцев, получив в замен старый участок.

Пока таких инвесторов немного. Слишком накладно. Даже в самых привлекательных для новых застроек районах – Центральном и Западном административных округах, где власти создали специальные организации для поиска инвесторов, спрос невелик.

Более привлекательным объектом для инвестиций сегодня могут служить дома, признанные аварийными или ветхими, откуда частично или полностью выселены жильцы за счет городского бюджета. Это дома высотой от 2 до 6 этажей и, как правило, содержащие деревянные перекрытия.

Реконструировав такой дом силами своей организации, вы с коллегами получите относительно недорогое жилье. Однако до этого вам предстоит купить жилье для оставшихся жильцов или просто выкупить (если нет жильцов) старое здание. Приемлемая цена для инвестора на данном этапе, как показывает практика, порядка $100-200 за метр. Точнее – это зависит от того, сколько стоит следующий этап – реконструкция (замена перекрытий, навешивание наружных лифтов…) – подсчитают вам, например, в Дирекции единого заказчика, организации, ранее монопольно занимавшейся капитальным ремонтом домов.

О состоянии ветхих и аварийных домов и о степени их заселенности можно судить только приблизительно. Что касается количества, то в каждом округе найдется десяток – другой. Больше всего в Восточном, Юго-Восточном и Северном округах. Причем если исключить панельные “хрущобы”, то среди них вполне можно найти выгодно (для последующей продажи) расположенные дома и с приличным качеством несущих конструкций. В частности, поэтому колеблется цена инвестирования. В конечном счете все будет зависеть от степени настырности и сговорчивости жильцов, а также гуманизма чиновников.

В следующем году префектуры должны будут составить списки таких домов и уже готовую проектно-сметную документацию с ценами на ремонт. Дело в том, что в начале ноября Владимир Путин подписал распоряжение Правительства РФ о разработке в 2000 году проекта федеральной целевой программы “Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда в 2001-2005 годах”. Госстрою поручено разработать проект (совместно с заинтересованными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ) и представить его в Правительство РФ в III квартале 2015 года. Москва намерена активно участвовать в этой программе.

Как уже говорилось, риэлторов-инвесторов, специализирующихся на продаже подобных домов, почти нет, и потому квартиры в реконструированных домах появляются на рынке в основном как излишки при наличии какого-нибудь предприятия, обеспечивающего жильем сотрудников. Немногочисленное исключение – центр города, где возможна покупка отдельных квартир под реконструкцию. Маклеры, специализирующиеся на коммуналках, и префектура с помощью уполномоченных риэлторов продают освободившиеся муниципальные квартиры. Речь идет о квартирах площадью от трех комнат и более. Довольно много таких квартир в районе Арбата, на Тверской, бульварном кольце, Таганке. Поскольку отселять никого уже не надо, то придется оплатить тариф за право инвестирования (цену выставит оценочная комиссия по приватизации) и саму реконструкцию (ремонт). Сложившейся ценовой конъюнктуры на такие квартиры нет, все зависит от качества домов, их оценочной стоимости и престижности месторасположения. При полной условности балансовой цены. На Тверском бульваре, например, на настоящий момент в собственность предлагаются бывшие муниципальные квартиры в домах времен начала века, с невысокой остаточной стоимостью (не путать с рыночной), но вполне приличного качества. Рыночная цена в данном случае будет зависеть субъективно от переговорного процесса с продавцом.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Set your Twitter account name in your settings to use the TwitterBar Section.