В науке при решении этого вопроса существует несколько подходов. Так, некоторые ученые высказывают мнение, что право собственности у приобретателя жилого дома (квартиры) возникает с момента нотариального удостоверения договора, потому что именно с этим условием связаны основания признания договора недействительным, а регистрация договора в исполкоме имеет значение лишь для учета зданий и имущественных прав на них.
Как дополнение, О.А. Романов отмечает, что до регистрации прав нового собственника договор имеет полную юридическую силу, а права, возникающие из него как из консесуального сделки, обеспечиваются судебным захистом. Е.А. Суханов, исходя из норм российского законодательства, считает удачным, что момент возникновения права собственности на недвижимость связано именно с моментом государственной регистрации. При этом осуществляется государственная регистрация прав на имущество, которое нельзя смешивать со специальной регистрацией или учетом некоторых видов имущества (автотранспорта и т.п.).
Несмотря на то, что сегодня ст. 128 ГК УССР как общее правило связывает переход права собственности на жилье не с нотариальным удостоверением договора или регистрацией, а именно с передачей его продавцом покупателю необходимо поддержать Е.А. Суханова и его позицию в этом вопросе и именно так рассматривать законодательную перспективу этого вопроса. Ведь если считать моментом перехода права собственности на жилье нотариальное удостоверение договора купли-продажи, то складывается ситуация, когда недобросовестный отчуждатель может еще раз продать это жилье по дубликатам правоустанавливающих документов, на что обращает внимание М.М. Бородин и С. Семидочний.
Ведь именно при государственной регистрации вносятся соответствующие изменения в реестр собственников жилья. Именно по этому реестру нотариус проверяет принадлежность жилья соответствующем владельцу. Но к моменту государственной регистрации договора в этом реестре отражены данные только о предыдущем владельце, то есть новый владелец отображается в реестре только после государственной регистрации права собственности. Поэтому идеальным вариантом было бы осуществление государственной регистрации непосредственно после нотариального удостоверения договора на отчуждение жилья. В итоге, чтобы избежать указанных проблем при отчуждении жилья, в договоре на его отчуждение следует указывать, что моментом перехода права собственности на жилье является момент государственной регистрации.
6. Отчуждение жилья, находящегося в залоге
В современной правоприменительной практике довольно распространены случаи, когда жилье выступает в роли залогового имущества и в связи с этим становится обеспечением выполнения другого, что является основным, обязательства. Поэтому необходимо рассмотреть, каким образом происходит отчуждение этого жилья. Не останавливаясь на процедуре установления самой заставы, рассмотрим лишь влияние залогового обременения на жилье при его отчуждении. Прежде определим, что отчуждение жилья, находящегося в залоге, т.е. изменение его владельца, может происходить по двум основным основаниям. Первая – это отчуждение жилья по инициативе собственника (залогодателя). Второе основание – это отчуждение жилья как залогового, обеспечение другого обязательства, что является основным. Последнее может происходить только тогда, когда не является выполненным основное обязательство,, обеспечением которого выступает жилье и оно своей стоимости погашает долг, который возникает перед кредитором (залогодержателем). Рассмотрим каждый из этих случаев отдельно.

 

One Response to Право собственности покупателя

  1. […] с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности на квартиру у ее приобретателя по договору возникает с момента […]

Set your Twitter account name in your settings to use the TwitterBar Section.