nedvizhimost na kipreЧто, собственно, говорит наше российское законодательство о приобретении физическими лицами – гражданами РФ недвижимости за рубежом? И, что не менее важно, какова практика взаимоотношений владельцев «дачки за границей» с правоохранительными органами?

Законы РФ по недвижимости за рубежом

В октябре 2015 года этот вопрос перевела из разряда абстрактных в разряд практических Федеральная служба налоговой полиции, приступившая к проверке 298 российских граждан, обладающих недвижимостью в Испании. Налоговые полицейские решили выяснить происхождение средств, на которые были приобретены апартаменты и виллы на испанском Средиземноморье. Выборочная проверка лишь 300 человек (а россияне – владельцы недвижимости в Испании исчисляются тысячами) говорит о том, что российские налоговики плотно поработали со своими испанскими коллегами. По нашей информации, подобные проверки будут проведены и в отношении недвижимости на Кипре, Мальте, Франции и Греции – то есть в самых популярных среди российских покупателей недвижимости странах.

КОНТРОЛЬ ЗА РАСХОДАМИ

Так что же нужно сделать для того, чтобы спать спокойно?
Прежде всего, надо знать: любая недвижимость, в том числе зарубежная, отнесена Налоговым кодексом РФ (НК) к имуществу, расходы на приобретение которого контролируются налоговыми органами. Предусматривающая этот контроль статья 86.1 вступила в силу 1 января 2000 года. И если ваши указанные в налоговой декларации доходы не покрывают сумму, заплаченную начиная с прошлого года за домик под Барселоной, следует быть готовым к заполнению в 60-дневный срок специальной декларации с указанием всех источников средств, израсходованных на приобретение имущества.
Однако за отказ предоставить эту информацию грозит, по 121-й статье НК, только штраф в размере 1.000 рублей (за повторное нарушение – 5.000 рублей). Дальнейших же санкций за отсутствие информации по происхождению доходов действующим законодательством не предусмотрено. «Непредставление декларации может лишь послужить поводом для проверки налогоплательщика на предмет полной уплаты подоходного налога», – пояснил вашему корреспонденту заместитель генерального директора Центра правовых экспертиз Денис Хайлов. Чтобы привлечь «подозреваемого» к ответственности (а это возможно лишь в судебном порядке), налоговым службам придется представить в суд доказательства, показывающие: когда, в каком размере и из какого источника гражданин получил доход, который он скрыл от налогообложения.
Есть и другие «однако», из—за которых поднаторевшие в юридических хитросплетениях граждане не слишком опасаются пресловутого налогового контроля за крупными расходами. Во-первых, по НК, информацию о покупке в течение 15 дней обязан передать налоговым органам не кто-нибудь, а регистрирующий сделку орган. А поскольку заграничную недвижимость регистрируют заграничные же органы, отечественному законодательству неподотчетные, то получается, что оповестить российских налоговиков о появившейся у вас недвижимости у Средиземного моря вроде бы некому. Правда, данная норма НК не ограничивает круг источников только российскими организациями. Но для того, чтобы получить информацию по конкретной сделке, отечественные фискальные органы должны направить официальный запрос в регистрационный орган интересующей их страны. Практика показывает, что такая «точечная» проверка проводится крайне редко. Информация же, полученная в неофициальном порядке, может быть использована не для возбуждения уголовного дела, а только как «наводка» для дальнейшей проверки. В ответ же на официальный запрос в МНС «i» получил следующий ответ: «Информацию о недвижимости частных лиц, находящейся за рубежом, налоговые органы не получают».
Конечно, вы, как послушный налогоплательщик, можете сами указать в налоговой декларации среди принадлежащего вам имущества и недвижимость за рубежом. Но если источником заплаченной за нее суммы окажется, скажем, благоволящий к вам родственник или вовсе незнакомое вам лицо, то вопрос на этом будет закрыт. Как правило, пользующиеся такой схемой лица «превращают» в своего благодетеля уже умершего человека – на всякий случай, чтобы проверять уже точно было некого. Согласно тому же НК, доходы физических лиц в денежной или натуральной форме, получаемые от физических лиц в порядке наследования или дарения, налогообложению по этим нормам не подлежат (ст. 217, п. 18). Они подпадают под действие закона «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». А это значит, что налоговые органы происхождение денег будут проверять у вашего «дарителя».
Как бы то ни было, но, по словам Дениса Хайлова, предусмотренный НК контроль за крупными расходами «пока не носит массового характера, особенно в Москве, где налоговые органы только аккумулируют необходимую информацию». Это мнение разделяет и руководитель консалтинговой компании «Кроссхилл» Игорь Котов, утверждающий, что глобальная налоговая проверка в столице еще не началась. Гораздо активнее налоговые органы ведут себя в Подмосковье, Челябинске, Нижнем Новгороде. Единичные случаи интереса московских налоговиков к покупкам недвижимости, конечно, уже имели место. Но даже нынешний депутат и бывший глава МНС Георгий Боос признает, что сегодня налоговые органы не обладают достаточными средствами, правовой и технической базой для осуществления этого контроля.

КАК ПЕРЕПРАВИТЬ МИЛЛИОН

Другой вопрос, с которым так или иначе сталкиваются покупатели заграничной недвижимости – это способ оплаты покупки или, вернее, перевода денег за рубеж.
Даже если сделка проходит через агентство недвижимости, необходимую сумму переводит сам покупатель. У риэлторов, конечно, существуют свои счета за границей, однако клиенты не могут ими воспользоваться для оплаты сделки. Несовершенство отечественной банковской системы не позволяет рассчитывать на эту распространенную на Западе форму оплаты.
Граждане РФ могут сами открыть в банках-нерезидентах (зарубежных банках) счета в иностранной валюте, однако для этого требуется разрешение ЦБ. Чтобы такое разрешение (или, иначе, «лицензию») получить, необходимо написать заявление, указав в нем цель открытия счета, источник происхождения денежных средств, и быть уверенным в том, что все подоходные налоги вами заплачены. Скорее всего, где—то через месяц необходимое разрешение будет у вас на руках. По словам Игоря Котова, случаи отказа чрезвычайно редки. Кроме того, счет в иностранном банке можно завести и без лицензии ЦБ, но только на срок пребывания за границей, после чего его необходимо будет закрыть и перевести с него деньги в российский банк.
Для законопослушных граждан, которых вопрос «Откуда капиталы?» смутить не может, существуют и другие законные способы переправить деньги за границу, чтобы рассчитаться за присмотренную там недвижимость. Это международные пластиковые карты, которые имеют как свои плюсы (ежегодно начисляемый процент, круглосуточный доступ к сбережениям), так и минусы (комиссионные за совершение операции и обналичивание). Для Европы лучше всего подойдет Eurocard, для Америки – American Express Standard, на Кипр удобно приехать с Union Card. Если особых причин заводить карточку нет, можно купить traveler checks. Или, наконец, отправить деньги через международные системы переводов – например, через Western Union.
Открытие банковского счета, снятие денег с пластиковой карты или traveler checks – не единственные способы перевода денег за рубеж российскими покупателями заграничной недвижимости. И не самые привлекательные: они годятся только для абсолютно законных денежных сумм, да еще и с вычетом налогов. Многие покупатели недвижимости за рубежом владеют офшорными компаниями и именно на них оформляют сделки, а не на свое имя. Проверить же по юридическим документам, кому принадлежит компания, довольно затруднительно, поскольку в директорах обычно числятся лишь подставные лица, а истинные руководители только обладают солидным пакетом акций. Правда, в случае возбуждения уголовного дела российскими органами может быть направлен запрос в центральный банк искомой страны, где имеется информация о реальных долях собственников имущества той или иной компании. Но и тут существует популярная лазейка – «безымянные» акции офшора на предъявителя. За исключением некоторой доли риска (такими акциями может воспользоваться любой, кто заполучил их в руки) это самый верный способ перекрыть контролирующим органам доступ к сведениям о действительных акционерах компании и собственниках оформленной на нее недвижимости.
Идея переправить за границу деньги на покупку дома «в чемоданчике» кажется несерьезной, однако именно так поступают, по словам Игоря Котова, многие российские граждане, по своему горькому опыту доверяющие исключительно наличности. Норма таможенного законодательства, позволяющая вывозить без разрешения ЦБ сумму, не превышающую $10.000, их не останавливает. Каждый выходит из положения как может: тот, кто по работе часто выезжает за границу, переправляет пачки купюр самостоятельно и постепенно, те же, кого поджимают сроки, пользуются услугами путешествующих друзей и родственников.

СКОЛЬКО Я ДОЛЖЕН РОДИНЕ ЗА ДОМ НА КИПРЕ?

Как бы далеко ни находилась ваша зарубежная недвижимость – хоть в Аргентине, – она продолжает оставаться в поле зрения нашего налогового законодательства. В первую очередь это касается подоходного налога. С 1 января этого года действует единая ставка налога в 13%. Ранее же с кредита на покупку жилья в Ницце или с прибыли от сдачи в аренду квартиры в Милане в зависимости от размера полученной суммы надо было платить от 12% до 30% дохода. Кроме того, следует учесть, что с большинством стран Россия заключила соглашения об избежании двойного налогообложения, так что здесь действует следующая схема: при уплате за рубежом подоходного налога надо взять в «тамошнем» налоговом органе соответствующую справку, предъявить ее в российском – и заплатить только разницу между зарубежной и отечественной ставкой налога.
Однако все это касается только налоговых резидентов РФ, то есть тех граждан, которые проводят на территории России в общей сложности не менее 183 дней в году. Если вы бо/льшую часть времени находитесь за границей, то подоходный налог вы должны уплачивать только от источников в Российской Федерации. Этому правилу обязаны подчиняться и доходы, полученные от продажи недвижимости.
Вне зависимости от того, являетесь вы резидентом или нет, не придется уплачивать отечественный налог с имущества (им облагается только недвижимость в России), а также налог с жилья, полученного в порядке наследования или дарения – эти налоги придется заплатить только иностранной стороне в соответствии с местным законодательством.

 

One Response to Покупателям зарубежной недвижимости

  1. […] Освоение Кипра россиянами продолжается! С каждым годом здесь становится все больше не только туристов из России, но и наших соотечественников, приобретающих недвижимость разного свойства и разной цены. Что же так притягивает россиян на Кипре? […]

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Set your Twitter account name in your settings to use the TwitterBar Section.