ОЦЕНКА квартиры: торг неуместен

Определяющим фактором при сделках с недвижимостью является соглашение продавца и покупателя о стоимости объекта. Как правило, интересы сторон в определении цены прямо противоположны: продавец завышает, а покупатель снижает. Так как же выйти из такой ситуации с минимальными потерями?

Кто может оценить

Объективную оценку стоимости жилья может дать только специалист: независимый оценщик или эксперт отдела оценки риэлторской компании.
Обязательным условием для оценщиков является наличие лицензии, полиса страхования ответственности и свидетельства о прохождении профессиональной аттестации при мэрии (для московских оценщиков). В соответствии с законом об оценочной деятельности именно заключение лицензированных оценщиков является наиболее объективным и, что важно – единственно значимым для судебных органов (перечень случаев, когда необходимо заключение оценщиков, см. на сером поле).
Риэлторы, в силу специфики работы, вынуждены постоянно оценивать квартиры клиентов. Но в большинстве случаев само экспертное заключение о стоимости квартиры последним не нужно, так как ее цена определяется “по согласованию сторон”. Агент не заинтересован ни в завышении цены (иначе квартиру не продашь), ни в ее занижении (комиссионные от сделки в среднем по Москве составляют 6%).
Что касается независимых оценщиков, то они в оценке отдельных квартир не заинтересованы. По сравнению с оценкой крупного промышленного предприятия это дело неприбыльное.

Как определить стоимость

Существует три способа (метода) определения стоимости объекта недвижимости: затратный, метод капитализации дохода и метод сравнения продаж. В зависимости от особенностей объекта и целей оценки агент может пользоваться либо всеми тремя способами сразу, либо выборочно.

Затратный метод

Оценщик определяет стоимость затрат на создание объекта недвижимости (материалы, земля, инфраструктура, коммуникации, оформление и т. д.). При установлении рыночной стоимости городской квартиры затратный метод практически не используется, так как результат не будет отражать истинной ситуации на рынке – сложно вычислить себестоимость строительства одной квартиры в доме.

Метод капитализации дохода

Оценщик устанавливает рыночную стоимость, исходя из совокупности доходов, которые можно получить от объекта, к примеру, сдав его в аренду. Но в основном этот способ применяется для оценки стоимости нетиповых квартир и квартир, требующих ремонта.
Ведь жилая недвижимость в Москве приобретается покупателями для проживания, а не для получения дохода.

Метод сравнения продаж.

Это основной способ оценки. Он базируется на принципе оценки недвижимости – замещении. Проанализировав рыночные цены продаж (предложений) объектов, аналогичных объекту оценки, агент рассчитывает его стоимость. Безусловно, при этом учитывается, что сегмент рынка недвижимости соответствует требованиям свободной конкуренции.
Поскольку не существует двух объектов с абсолютно одинаковыми параметрами, стоимость корректируется с помощью особых коэффициентов. Последние могут быть положительными, если параметры аналогичных квартир хуже, чем у оцениваемого объекта, или отрицательными, если они лучше.
Как правило, при сделках с недвижимостью оценщику требуется установить рыночную стоимость имущества – наиболее вероятную цену, которая устроит и продавца, и покупателя.

Оценка шаг за шагом

Процедура оценки квартиры проходит в несколько этапов.
1. Сначала оценщик получает заказ-задание, например, установить рыночную цену квартиры для ее продажи и узнать максимум информации об объекте:
– местоположение (адрес, станция метро, расстояние от дома до ближайшей станции метро);
– здание (серия дома, материал наружных стен, год постройки/реконструкции, наличие лифта, мусоропровода, домофона);
– квартира (этаж, площадь, количество комнат, наличие телефона, балкона, вид из окна, санузел, состояние квартиры).
2. Получив необходимую информацию, оценщик анализирует рынок жилья и находит несколько вариантов, сходных с объектом по характеристикам. Это местоположение и тип дома, площадь и количество комнат в квартире, этаж, оборудование дома. В качестве источника этих сведений специалист может использовать риэлторские базы, объявления в специализированных изданиях СМИ. Если объект оценки и подобранные аналоги расходятся в каких-то характеристиках, оценщик обязан учесть эту разницу и установить поправки и коэффициенты. Так, например, наличие в квартире двух телефонных линий повышает ее цену по сравнению с другими, а отсутствие ремонта, наоборот, понижает. За единицу сравнения оценщики, как правило, принимают стоимость 1 кв. м площади объектов-аналогов.
В связи с тем что оценщики руководствуются в работе не только формальными методиками, но и личным опытом, результаты оценки, проведенной разными фирмами, могут несколько отличаться. Причем, чем выше квалификация оценщиков, тем меньше разница между результатами их работы.
3. Результат работы в соответствии с требованиями Федерального Закона “Об оценочной деятельности” № 135-ФЗ от 29.07.98 агент обязан предъявить в виде отчета об оценке с печатью и подписями руководителей фирмы. В него входят следующие документы: сопроводительное письмо, задание на оценку, описание методики и расчета стоимости объекта, а также копия лицензии, полиса страхования ответственности, сведения о профессиональном образовании оценщика (оценщиков), проводивших оценку.
Особую солидность отчету об оценке придают копии рекомендательных писем от авторитетных организаций.

Сколько стоит оценить

Теперь – о стоимости услуг оценщика. Она зависит от объема работ, который придется проделать. Поскольку большинство квартир в нашем городе типовые, агенты при работе с ними не испытывают затруднений, ведь заранее известна планировка квартир, наличие лифта и тип санузла. Поэтому такие стандартные квартиры можно оценить и заочно, без выезда на объект. Подробно выяснив у хозяина основные характеристики жилья, оценщик может с ходу сделать заключение о его примерной стоимости (с погрешностью 7-10%). И это ничего не будет стоить и ровным счетом ничего не будет значить. Для получения официального документа, который можно предъявлять в банке или в суде, надо приехать к оценщику и заключить договор, предъявить правоустанавливающие документы на квартиру и удостоверение личности. Существенно упростит работу оценщика наличие поэтажного плана и паспорта БТИ.
Стандартное время оценки типовой квартиры – от одного до пяти дней. Стоимость этой услуги – от $50 до 100 в зависимости от фирмы.
Сложнее с квартирами дорогими, в новых домах, построенных по индивидуальным проектам. Здесь оценщику придется лично убедиться и “взять на карандаш” все особенности объекта, провести исследование ликвидности такого “штучного товара” на рынке и установившейся на него цены. Естественно, это увеличит стоимость услуг оценщика.
Хозяину эксклюзивной квартиры придется расстаться с суммой, равной приблизительно $150, а иногда гораздо большей (размер оплаты в каждом случае устанавливается индивидуально).
Дмитрий Юрков, президент НП “Национальная палата оценки”:
– В основном наша фирма проводит оценку по требованию страховых компаний, судебных органов и юридических лиц, но при этом ежемесячно выполняет 5-7 заказов физических лиц. Для этого у нас есть все необходимое.
Единственное, в чем мы нуждаемся, так это в истинной статистике стоимости сделок. Стоимость предложений по новостройкам и вторичному рынку в объявлениях часто завышается, а договоры купли-продажи заменяются договорами мены либо указывается формальная оценка БТИ (для минимизации налогов). В таких условиях оценщикам сложно установить рыночную стоимость объектов-аналогов.
Василий Светлаков, руководитель отдела аналитики компании “Миэль”:
– В последнее время увеличилось количество предложений по так называемой “экспресс-оценке” квартир: на интернет-сайтах риэлторских компаний можно заполнить бланк-заказ и, заплатив $25-30, узнать стоимость типовой квартиры. Такого рода справки и свидетельства формируют у клиентов ложное представление о стоимости жилья, так как погрешность при оценке составляет иногда более 10-15%. В действительности это лишь мнение специалиста рынка недвижимости, и значение его нужно отличать от результата работы, проводимой оценщиком-профессионалом.
Когда без оценщика не обойтись
В федеральном законе “Об оценочной деятельности в РФ” указаны следующие случаи обязательного проведения оценки.
Вовлечение в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям:
• в целях их приватизации,
• при передаче в доверительное управление, в аренду,
• при использовании в качестве предмета залога,
• при продаже или ином отчуждении,
• при переуступке долговых обязательств,
• при передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
Возникновение спора о стоимости объекта оценки:
• при национализации имущества,
• при ипотечном кредитовании – в случае возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки,
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества – при требовании одной или обеих сторон,
• при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных и муниципальных нужд,
• для контроля за правильностью уплаты налогов – при спорах об исчислении налогооблагаемой базы.

Профессия – оценщик

Формально профессия “оценщик” появилась в России 27 ноября 1996 года. Именно тогда она была впервые введена в квалификационный справочник Минтруда РФ, несмотря на то что специалистов оценки российские вузы выпускали и раньше.
Сегодня получить профессию оценщика в качестве первого высшего образования можно в высших учебных заведениях, как государственных, так и частных.
Наиболее профессиональными в подготовке оценщиков сейчас считаются: МИСИ, МЭСИ, Российская экономическая академия им. Г. В. Плеханова, Международная академия оценки (бывшая Академия оценки Российского общества оценщиков) и Финансовая академия при Правительстве РФ.
Время и форма обучения стандартные для вузов – 5-6 лет на дневном, вечернем или заочном отделении.
Программа профессионального обучения оценщиков состоит из двух обязательных блоков: базовые дисциплины (право, бухучет и аудит, экономический анализ, налогообложение, инвестиции и математические методы оценки) и специальные дисциплины (основы оценки стоимости бизнеса, недвижимости, машин и оборудования, нематериальных активов и интеллектуальной собственности). Есть еще и дисциплины специализации. Специализацию студенты могут выбрать самостоятельно, по желанию.
Специфика подготовки оценщиков в каждом вузе своя. Строительные институты готовят оценщиков недвижимости и земли, финансовые и экономические – оценщиков бизнеса, интеллектуальной собственности, активов и фондов и т. д. После окончания института выпускник получает диплом – свидетельство о высшем профессиональном образовании оценщика.
За второе образование придется заплатить приблизительно около $2-3 тыс. Время обучения при этом займет два года (или три, если на вечернем отделении). Как утверждают сами преподаватели, второе высшее образование дает более глубокие, фундаментальные знания, чем программа переподготовки.
Зато переподготовка потребует от оценщиков меньше времени и денег.
Курсы переподготовки на сегодняшний день представляют большую опасность для желающих учиться. Отличить солидное учебное заведение от несолидного не просто: единых стандартов обучения до сих пор не было. Но 12 мая 2000 года Министерством образования России были утверждены Государственные требования к программам профессиональной переподготовки оценщиков.
Теперь переподготовка специалистов ведется по четырем видам оценочной деятельности: оценка недвижимости; оценка машин, оборудования и транспортных средств; оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности – полный курс не менее 500 часов; оценка предприятий (бизнеса) – полный курс не менее 800 часов. Форма обучения в вузах переподготовки – очная или очно-заочная. Причем экстернат и дистанционное обучение не разрешено. Срок обучения зависит только от его интенсивности: ведь количество программных часов остается неизменным. В зависимости от того, какое образование у оценщика уже есть в активе (техническое, экономическое или даже гуманитарное), курсы могут перезачитываться, а оплата – варьироваться. Диапазон расценок – $1200-2000.
Кроме того, существуют курсы повышения квалификации, которые займут от 70 до 500 часов (в зависимости от исходного уровня), а стоить будут дешевле – в среднем $500.

3 Responses to Оценка стоимости недвижимости

  1. […] оценить квартиру могут две категории специалистов: оценщики и […]

  2. […] налог на недвижимость рассчитывается по кадастровой стоимости объекта недвижимости, а не по инвентаризационной, как раньше. Изменилась и […]

Set your Twitter account name in your settings to use the TwitterBar Section.