elitnoe zhilje v moskveВ этой статье мы рассмотрим только элитные квартиры в четырех центральных районах города: собственно Центральном, Петроградском, Адмиралтейском и Василеостровском. Кроме этого допущения сделаем и еще одно: элитная квартира, находящаяся в неэлитном месте, элитной не является.

Конечно, если говорить об отличной отделке, классном дизайне, отменной мебели и интерьере, то чудесные квартиры сами по себе могут быть в любой точке центра. Но не элитные улицы (а ля Курляндская и Старопетергофский проспект, Витебская и Псковская, Мастерская и Лермонтовский – в Адмиралтейском районе, Плуталова и Подрезова, Корпусная и Пионерская, Ленина и Чкаловский – на Петроградской стороне, все номерные линии на Васильевском острове, Мытнинская и Старорусская, Херсонская и Кирилловская, Гончарная и Бакунина – в Центральном и т. д. и т. п.) не доводят и не дополняют квартиру до элитной, а понижают статус отличной квартиры. Хотелось бы даже говорить об элитной квартире, которая является таковой не благодаря своей отделке сейчас. Пусть она будет в настоящее время в коммунальном состоянии. Это состояние можно изменить. Можно сделать из “коммуналки” “конфетку”, естественно, за деньги. Но неприменное условие такого превращения “гусеницы в бабочку” – место и вид, где находится квартира.

Говоря об элитности, мы должны помнить, что расположение подъезда во дворе дома при всех остальных восторженных “плюсах” дает немного привкус горечи в общей оценке квартиры. Такая же “ложка дегтя” в и доме №4 по Петровской набережной. Ах, какой вид: Большая Нева, Летний сад, Фонтанка, Марсово поле. А если посмотреть вниз еще и домик Петра в “стеклянном колпаке”. Одно плохо: квартиры маленькие, социалистические, “двушки” в 45 кв. м., “трешки” в 60 кв. м. А потолок в 2,55. Все равно это элитная квартира, вид уж больно перевешивает. Все-таки вид часто выше квартиры. Да и в продаже нет никаких квартир в этом доме. Здесь даже небольшие габариты квартир играют позитивную роль. Метр стоит в тысячу, но их, метров-то, мало, и покупатели находятся.

А вот набережная Кутузова. Семикомнатная коммунальная квартира. Двухсторонняя (хорошо). Вид на Неву, Аврору, чуть наискосок Петропавловка (отлично), 230 кв. метров общей площади в коммунальной квартире – состояние соответствующее (плохо), неудачная планировка (плохо), двор-колодец (плохо), высота потолка 4,5 (!) метра (отлично, красиво и… нет, не плохо, но и не очень-то хорошо, так как при таких высотах ремонт будет ого-го!!!), великоват метраж для реализации в это кризисное время (плохо). Цена 470 $ за один кв. метр (явно невысокая для этой набережной). Деревянные перекрытия (плохо, но на набережной Кутузова такие перекрытия почти везде, так как набережная в нынешнем виде застраивалась в XVIII – первой половине XIX века. Отсюда практический вывод (к сожалению – практический): квартира уже год не продается и может еще долго так и не продаваться. Годами. Если не повезет. Да, еще забыл отметить, что среднего (но достаточно высокого) уровня ремонт обойдется не менее 300-500$ за каждый метр квадратный. Очень трудно найти такого покупателя. И дело тут не в цене за саму квартиру. Если бы метр был не 470, а 450, 420… эффект был бы не намного лучше.

Другой пример элитности. Мытнинская набережная дом. 11, двухкомнатная квартира. Третий этаж пятиэтажного дома. Вход с улицы. Капитальный ремонт. Комнаты изолированные по 20 кв. метров, кухня 15 кв. метров, общая площадь 73 кв. метра. В подъезде делают каптерку для охранника и заканчивают косметический ремонт в подъезде, сделанный на собранные среди жильцов средства. Лифт. Односторонняя. Вид на Малую Неву. Все бы хорошо, но есть минусы. Мытнинская дом 11 – это не Мытнинская набережная дом 1 или 3. Там и там вид на воду, но из окон не видно Большой Невы, Стрелки, Зимнего дворца. Из окон одиннадцатого дома видно наискосок административное здание ГИБХа (Государственный институт прикладной химии – ракетное топливо для космоса и армии). Из окон виден и горб Биржевого моста и Пушкинский дом. Из продолжения минусов: не очень удачная внутренняя планировка квартиры: узкая (хотя по площади и не маленькая) кухня, небольшая прихожая. Запрашиваемая цена за квартиру 670$ за один кв. метр. Продается квартира почти год. Смотрят. Не берут. Смесь дефектов квартиры и высокая стоимость пока не дает возможности реализовать эту квартиру. Наверное, при цене 550$ за метр ее вполне можно продать. А пока рекламируем по старой цене.

Для реальной оценки продажной цены квартиры агент должен проанализировать достаточно много параметров:

  • Стоимость квартиры
  • Наименование улицы – набережной
  • Одно или двух – трехсторонняя квартира
  • Степень элитности вида из окон как на улицу, так и во двор
  • Планировка и площадь квартиры
  • Этаж и наличие лифта
  • Внешний вид дома, его износ
  • Наличие или отсутствие капремонта, перекрытия
  • Вход в подъезд: улица – двор, его состояние
  • Процент отдельных квартир в подъезде, внешний вид дверей, степень однородности доходности жильцов
  • Высота потолка
  • Наличие (без капремонта) печей, каминов и других “буржуазных излишеств”
  • Наличие балкона, эркера, фонарей

А теперь давайте перечислим наиболее элитные места в Центральном районе Санкт-Петербурга. Имеется в виду как минимум вид на ту улицу, набережную, площадь, которая упоминается:

Адмиралтейский район:

  • Исаакиевская площадь
  • Театральная площадь
  • Адмиралтейская набережная
  • Адмиралтейский проспект (вид на площадь Декабристов, Адмиралтейство, Александровский парк)
  • Конногвардейский бульвар
  • Вид на Николо-Богоявленский собор (Морской собор)

Центральный район:

  • Вид на Таврический сад
  • Вид на Марсово поле
  • Мойка и Канал Грибоедова от начала набережных до Невского проспекта
  • Большая и Малая Конюшенные
  • Манежная площадь
  • Малая Садовая
  • Набережные Кутузова, Дворцовая, в меньшей степени Робеспьера
  • Вид на Спасо-Преображенский собор
  • Кусочек набережной Фонтанки с видом на Летний сад и Михайловский (Инженерный замок)
  • Миллионная улица
  • Вид на Смольный парк
  • Тверская улица

Васильевский остров:

  • Наличная улица в районе Ленэкспо и Морвокзала
  • Новосмоленская набережная
  • Часть набережной Макарова
  • Часть набережной Лейтенанта Шмидта
  • Часть Морской набережной

Петроградская сторона:

  • Петровская набережная
  • Вид на Троицкую площадь
  • Вид на Лопухинский садик и Малую Невку
  • Мытнинская набережная (часть)
  • Вид на Князь-Владимирский собор
  • Частично Кронверский проспект с видом на Петропавловку
  • Набережная Мартынова и Константиновский проспект (Крестовский остров)

Конечно, можно что-то добавить, можно что-то убрать. Но в общих чертах все. Еще раз напомню, что вышеуказанные перечисления не элитные квартиры, а только элитный вид

Comments are closed.

Set your Twitter account name in your settings to use the TwitterBar Section.