rieltor

Кодекс ЧЕСТИ для риэлтора

Профессионалы в любой сфере деятельности рано или поздно приходят к необходимости создания определенного кодекса чести. Примеры профессий экстремальных хорошо известны: телохранитель в критической ситуации обязан закрыть клиента собой, капитан – покинуть тонущее судно последним… Риэлтор – профессия не столь опасная, но нарушения норм морали заканчиваются зачастую довольно болезненным выяснением отношений.В риэлторском бизнесе вращаются очень большие деньги, на квартиру (если вдруг из-за непрофессионализма риэлтора она будет потеряна) среднестатистическому гражданину придется зарабатывать лет 30. Все это остро ставит вопрос о необходимости выработки среди профессионалов в области недвижимости некоего кодекса этики.
Сегодня ситуация складывается таким образом. С одной стороны, все риэлторы провозглашают свое желание работать в условиях цивилизованного рынка, когда участники деловых отношений строго руководствуются нормами права и морали. С другой стороны, риэлторам очень не нравится работать с юридически грамотными и дотошными клиентами, способными защищать свои интересы.

Как выбрать риэлтора

Потенциальному клиенту достаточно сложно найти опытного и честного риэлтора, на которого можно полностью положиться. Даже в том случае, если вы найдете хорошее и надежное агентство, то это не залог того, что именно с вами будет работать хороший специалист.

В этой статье мы расскажем вам о нескольких ситуациях, которые помогут различить хорошего риэлтора от не очень хорошего.

Основной проблемой выбора опытного и надежного риэлтора является то, что подобного человека достаточно сложно раскусить сразу же,  Для того, чтобы разобраться в данном вопросе мы обратились за помощью к профессионалам своего дела, то есть к надежным и опытным агентам по недвижимости. Они не раз становились призерами различных конкурсов по профессии и уже давно завоевали доверие у своих клиентов.

Вот что они говорят: «отличить хорошего риэлтора от плохого достаточно сложно, в основном это кроется внутри и никак не показывается наружу, тем более перед новыми клиентами».

Риэлтор должен быть

Стоит немного рассказать о настоящем профессионале своего дела, ведь именно таким должен быть хороший риэлтор:

  • – этот человек обязательно должен быть пунктуальным, он должен выслушивать вас полностью и ни в коем случае не перебивать;
  • – этот человек должен вам все подробно разъяснять и рассказывать на любом этапе совершения сделки, это должно проявляться даже в том случае, если вы хотите перейти к другому риэлтору;
  • – этот человек должен тщательно разбирать все ваши пожелания и не вставлять никаких новшеств от себя, абсолютно все должно быть только вашим обдуманным решением;
  • – этот человек предъявляет достаточно крупные запросы в области денежного финансирования, поэтому вам необходимо заранее продумать: а сможете ли вы себе это позволить?

Клиент и маклер

Любая сделка – это минимум две стороны: продавец и покупатель. Очень часто участников больше – при альтернативных сделках, которых сегодня до 80% общего числа, покупатель одной квартиры является одновременно и продавцом другой, при съездах-разъездах количество участников еще более возрастает. И каждый преследует свои интересы. Затрудняют поиски компромисса и довольно жесткое поведение риэлторов, отстаивающих позиции своих клиентов.
Конфликты на рынке недвижимости проходят на трех уровнях: клиент-маклер, маклер-маклер и (гораздо реже) клиент-клиент.

Проблемы в отношениях маклер-клиент могут начинаться еще на этапе определения цены квартиры (например, при продаже) и определении размера комиссионных. С ценой, как правило, проще, – агентство называет некую цифру, если потенциальный клиент принципиально не согласен, маклер и несостоявшийся наниматель расходятся. С комиссионными сложнее. До недавнего времени риэлторы вообще не говорили, сколько они берут за свою работу. Сегодня же ситуация меняется – агентства становятся все более прозрачными для своих клиентов, в том числе и в этом вопросе.
Еще в прошлом году агентства, входящие в Московскую ассоциацию-гильдию риэлторов (МАГР), продекларировали, что размер их комиссионных – 6% суммы сделки. А если в сделке участвуют с двух сторон фирмы-члены МАГР, эти 6% делятся между ними. Но компании отказались выполнять эти требования, и сейчас в МАГР обсуждается, что же делать.

Своеобразным рубиконом для клиента можно назвать подписание договора. С уверенностью можно констатировать, что свои богатые юридические знания и большой практический опыт риэлторы далеко не всегда используют в интересах клиента. Как правило, условия предлагаемого клиенту договора носят односторонне выгодный характер: начиная от обязательств сторон и заканчивая ответственностью за нарушения принятых обязательств – все сформулировано далеко не на паритетных началах, без учета интересов клиента. Подобный договор позволяет переложить риск совершаемой сделки только на клиента. Изменить условия договора риэлторы соглашаются крайне редко и в незначительной степени. Подобная дискриминация объясняется тем, что клиентам деться некуда: другая фирма предложит то же самое.

Кроме того, клиенту часто навязываются сопутствующие услуги. Например, обязывают удостоверить все заключаемые сделки с недвижимостью у определенного (“своего”) нотариуса, что потребует дополнительных существенных расходов. При этом мнение самого клиента даже не спрашивают. Напомним, что в соответствии с ныне действующим законодательством, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью необязательно.
Что можно посоветовать. Во-первых, проконсультироваться с независимым юристом по поводу договора, который вам предлагают подписать, во-вторых, настаивать на включении в договор пунктов и условий, которые вы считаете необходимыми.
Защиту от недобросовестного маклера и агентства можно искать в общественных риэлторских организациях, в МАГР и РГР есть комитеты по защите прав потребителей, и в суде.

Маклер-маклер

Отношения маклер-маклер не всегда “задевают” клиентов, но бывает, что втянутыми в выяснение отношений оказываются и сами клиенты.
Как говорит Михаил Гороховский, директор отделения “Наша Москва” корпорации “Бест-недвижимость”, председатель Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг при МАГР, при совершении совместных сделок риэлторам нужно договориться и разделить три вещи – саму работу, ответственность за нее и комиссионные. По этим-то трем причинам чаще всего и возникают споры.

Деньги.Как уже говорилось, вопрос о разделении комиссионных между агентствами-членами сегодня в МАГР находится в стадии обсуждения. Деньги приходится делить и в других случаях. Например, когда две стороны сделки представляют два маклера. По идее, они вдвоем должны ходить по инстанциям и вместе собирать необходимые бумаги. В этой ситуации риэлторы могут договориться и сделку “поведет” кто-то один из них. Тот, кто уходит, хочет получить какие-то деньги за то, что он “привел” клиента, работал и пр. Здесь есть искушение у второго маклера убедить клиента первому не платить, предположим, $500 бывшему маклеру и еще $500 тому, кто остался, а заплатить оставшемуся сразу $700. И все.

Работа. По ходу работы также часто возникают конфликты. Большинство из них, так сказать, технологические – например, фирма требует, чтобы сделка совершалась только у “ее” нотариуса. Но “свои” нотариусы есть у всех фирм, и этот пункт может превратиться в препятствие.
Огромное количество недоразумений возникает из-за авансов (задатков) – участники спорят не только из-за их размеров, но и из-за условий передачи и возврата. Когда аванс или задаток дан, а потом выясняется, что квартира не совсем юридически чиста, фирма, представляющая покупателя, будет требовать его немедленного возврата, а представляющая продавца – наверняка попытается доказать, что покупатель отказывается от сделки без достаточно веских оснований, и не возвращать деньги. Ситуация эта настолько типична, что фирмы, входящие в Консорциум крупнейших риэлторских компаний Москвы (МИАН, Миэль, Инком-МЦБН, МГСН), даже заключили специальное Соглашение о принципах взаимодействия между фирмами-участниками на вторичном рынке, где разработали принцип возврата авансов и задатков. Насколько этот документ удачен – немного ниже.

Большое количество конфликтов связано с последующим освобождением квартир (сроки, условия, сумма, удерживаемая покупателем до освобождения). Например, в договоре может быть записано, что вся сумма уплачивается продавцу после юридического освобождения квартиры. Позже фирма может удержать одну или несколько тысяч долларов на основании того, что продавец физически не освободил квартиру.

Ответственность. Общее правило: каждое агентство отвечает перед своими клиентами, но в случае пакетных сделок риэлторы иногда договариваются о распределении ответственности между собой. Агентство, координирующее всю цепочку, решает общие вопросы подготовки текстов договоров, аренды банковской ячейки, даты и времени нотариального удостоверения договоров и пр. Все эти вопросы вносятся в так называемый протокол подготовки сделки. В случае неисполнения своих обязательств, агентство-координатор штрафуется на сумму, оговоренную в протоколе.

Что делаем?

Попытки договориться о единых правилах работы на рынке предпринимаются давно. МАГР и РГР, например, на этот счет даже приняли специальные документы – Кодекс этики и Стандарты практики.
Насколько получается реализовать эти принципы? Пока, если честно, не очень.
Не так давно в приватной беседе один из руководителей крупного московского агентства недвижимости высказался, что для преодоления подобной практики необходимо “как минимум на три четверти поменять действующий ныне закон “О защите прав потребителя”. Я не знаю, как он защищает потребителей, мне об этом неизвестно, я как потребитель ни разу не сумел им воспользоваться, но в том, что он мешает бизнесу, – уверен стопроцентно”.
Следует отметить, что, несмотря на то что этот закон “мешает” агентствам работать, именно он защищает права наиболее слабой в риэлторских отношениях стороны – клиентов, не позволяя фирмам диктовать свои условия без каких-либо ограничений.

Что касается Соглашения, заключенного между фирмами Консорциума, то, во-первых, оно достаточно “сырое” – к примеру, при перечислении признаков, по которым квартира признается “сомнительной”, а значит, и аванс за нее должен быть возвращен, в этом документе нет ни слова о том, что делать в случае отказа. Штрафовать виновную фирму, исключать из Консорциума? Другой недостаток еще серьезнее. Самих признаков “сомнительности” набирается около трех десятков. Завершается этот перечень пунктом 3.16:
“Ранее заключенная сделка с отчуждаемой квартирой была совершена при условии одновременного заключения другой сделки (как-то, по распоряжению главы районной управы, в случае проведения сделки с участием несовершеннолетних, при продаже квартиры гражданами, относящимися “к группе риска” (несовершеннолетние, одинокие престарелые, лица, признанные ограниченно дееспособными. – Прим. ред.), а также при осуществлении одновременной продажи и покупки квартир, связанных между собой ст. 157 ГК РФ (п.1), в которой были обнаружены нарушения, перечисленные выше”.
Поскольку большинство сделок вторичного рынка альтернативные, “сомнительность” будет распространяться со скоростью гриппа. Вероятно, правы те критики Соглашения, которые считают, что нужно не отказываться от работы с такими квартирами, а думать о том, как обезопасить сделку.

5 Responses to Кто такие риэлторы

  1. […] рынке офисных помещений – подъем. Как и на всем рынке недвижимости, цены на офисы растут, но на разные классы по-разному. В […]

  2. […] в результате отмены обязательного лицензирования риэлторской деятельности. Стратеги министерства торговли и экономического […]

  3. […] дело: говоря о самых ближайших перспективах, многие риэлторы хмурят брови и предсказывают тяжелые времена. […]

  4. […] связи с особенностями риэлторского бизнеса, который уже не первый год занимает одну из верхних […]

  5. […] а теперь давайте немного поговорим о такой профессии, как риэлтор. Мы будем рассматривать обычных риэлторов, а не […]

Set your Twitter account name in your settings to use the TwitterBar Section.