Снимаем квартиру


snimaem kvartiruИногда решить свою жилищную проблему можно, только какое-то время снимая квартиру. Те, кому уже приходилось этим заниматься, знают, как сложно найти подходящее жилье и с какими трудностями при этом сталкиваешься. Предлагаемая информация поможет избежать ошибок, которые подстерегают неискушенных арендаторов.


Поиск квартиры

Найти квартиру можно, обратившись в агентство или самостоятельно – с помощью знакомых, публикуя свои объявления и просматривая газетные. Некоторые агентства предлагают такую услугу: вы покупаете у них список телефонов квартир, составленный по вашему запросу. Например, вам нужно снять меблированную квартиру в Центре с телефоном по цене до $300. Вы оплачиваете свой заказ и получаете список подходящих квартир. А дальше – звоните, смотрите квартиру и договариваетесь с хозяевами. Никаких гарантий безопасности сделки агентство не дает, и бессмысленно обращаться к нему с претензиями, если квартиры из списка окажутся несуществующими. Подобную услугу именуют часто “продажей воздуха”.

Продажей распечаток с телефонами предприимчивые риэлторы не ограничились и освоили поля Интернета. База данных по сдающимся квартирам, представленная на сайте, создается на основе обработки специализированных печатных изданий и баз данных нескольких компаний. Посетители сайта выбирают интересующий их раздел и просматривают списки. Но узнать телефоны хозяев подходящей квартиры можно только после оплаты – 10 центов за телефон. Можно оформить доставку заказа по электронной почте, и каждые два часа вы будете получать “свежие” телефоны.

Если вам все же не удастся самостоятельно найти квартиру, обратитесь в агентство недвижимости. Стоимость этой услуги – в среднем 50-100% месячной платы за квартиру.

В обязанности агентства входит поиск вариантов, обязательная проверка юридической чистоты сделки (документов на квартиру, личности хозяина), а также заключения договора, без которого в данном случае не обойтись.

Осмотр квартиры

При осмотре квартиры проверьте документы хозяина: на всякий случай лучше записать паспортные данные, адрес прописки (если он не совпадает с адресом квартиры, поинтересуйтесь, кому принадлежит сдаваемая квартира, узнайте у настоящего хозяина, давал ли он согласие на ее сдачу).

Присмотритесь, как ведет себя хозяин: спокоен ли он, не спешит ли уйти из квартиры, хорошо ли ориентируется в ней (если перепутал, например, двери туалета и ванной – это должно насторожить).

Снимаеи квартиру с договором или без?

Допустим, вы нашли квартиру, которая вас устраивает, и готовы ее снять. Как правильно оформить отношения с наймодателем?

Для начала надо определиться, заключите ли вы официальный договор или ограничитесь устной формой. Как правило, хозяева не заинтересованы в заключении договора (тогда придется платить налоги со своего дохода), их не убеждает даже то, что письменная договоренность – единственный способ защититься от мошенников. Владельцы квартиры обычно при получении денег просто дают расписку, где оговаривают стоимость и срок аренды. Такая расписка имеет юридическую силу, если в ней написано, за что получена денежная сумма. В противном случае хозяин может утверждать, что квартиру он вам не сдавал, а полученные деньги – просто долг, который вы ему вернули.

Расписка может быть в простой форме и нотариально удостоверенной. Первая форма имеет такое же юридическое значение, как и вторая, но лучше в расписке написать: “Деньги переданы в присутствии Иванова (паспортные данные), что ниже он своей подписью удостоверяет”.

Договор – защита не только для хозяина квартиры, но и, прежде всего, для вас. Что может произойти, если договора нет?

  • Вы залили соседей (из-за дефекта сантехнического оборудования), и хозяин требует оплатить ремонт, хотя авария произошла не по вашей вине (в договоре такой случай можно предусмотреть отдельно).
  • Классический случай – аренда подставной квартиры, когда мошенник (по сговору, случайно или обманным путем) завладевает ключами чужой квартиры и, пока настоящих хозяев нет, “сдает” ее. Иногда даже нескольким квартирантам сразу. Вы отдаете ему деньги, а приехав с вещами, находите квартиру занятой законными обитателями.
  • Выбрав жилище, вы договариваетесь с хозяином, что срок аренды – полгода, и платите за месяц вперед. Скажем, $100, но спустя месяц он увеличивает плату на $20-30. Что делать? Выезжать жалко, проще заплатить. Но кто даст гарантию, что ставка снова не вырастет?
  • Иногда за металлической дверью, срочно установленной хозяином квартиры, оставалось имущество постояльцев: дорогая мебель, бытовая техника, а то и накопленные на покупку собственного жилья деньги…

Это далеко не полный перечень случаев, когда вы можете пожалеть об отсутствии договора. Фантазия у мошенников отнюдь не бедная, и они постоянно находят новые способы оставить вас без квартиры и денег. Соглашаться на устную договоренность можно лишь в случае, когда хозяева – ваши близкие знакомые или родственники, или в том случае, если квартиру вы снимаете на короткий срок, в течение которого низка вероятность мошенничества.

Составляем договор

  1. Сразу определимся в терминологии: какой договор заключать – найма или аренды? Все зависит от того, кто снимает квартиру. Гражданским кодексом РФ определено: если частное лицо – договор найма, юридическое – аренды. Подмена понятий чревата тем, что суд (если вдруг придется в него обратиться) признает договор недействительным: по закону гражданин арендовать квартиру не может. А если сам договор недействителен, то нельзя требовать выполнения сторонами его условий.
  2. При оформлении договора найма жилья потребуется ваш паспорт, а наймодатель представляет помимо паспорта свидетельство о праве собственности на квартиру. При заключении сделки также требуется согласие всех совершеннолетних совладельцев квартиры, если таковые имеются.
  3. В договоре необходимо записать размер арендной платы (в рублях); кто будет проживать в квартире вместе с вами; кто оплачивает коммунальные платежи; как часто хозяин будет посещать квартиру; в какой день месяца будет вноситься плата за проживание. Особый пункт: оплата телефонных переговоров.

Вещи, оставляемые наймодателем, стоит перечислить в договоре или приложении к нему (при этом нелишне сделать отметки об их качестве и состоянии, чтобы впоследствии не возникло претензий по этому поводу).

Возможно, квартиру придется застраховать, – кто в этом случае будет платить страховые взносы и получать возмещение?

Типичная ошибка, которую допускают стороны при заключении договора, – указывают фиктивную, невысокую стоимость найма, чтобы уйти от уплаты налога. Это кажется удачной уловкой лишь на первый взгляд: в ситуации конфликта (наниматель откажется платить больше, чем указано в договоре) незащищенными оказываются интересы наймодателя: он может потребовать с нанимателя лишь сумму, указанную в документе.

 Когда все формальности соблюдены и вы заплатили деньги, возьмите у хозяина расписку. Так надежнее.

 Нельзя умолчать и о тех случаях, при которых вы можете пострадать, даже заключив договор и соблюдая со своей стороны его условия. Главный риск в таком случае – возможность признания договора недействительным (это возможно только в судебном порядке). Основанием для признания договора недействительным может являться то обстоятельство, что лицо в момент сделки находилось в таком психическом состоянии, в котором оно не могло либо понимать, либо руководить своими действиями (это может быть душевная болезнь, опьянение). В любом случае наймодателю, желающему признать договор недействительным, придется доказать, что он не понимал значения своих действий в момент сделки. Если договор все же признают недействительным, вы должны будете освободить квартиру, а он – вернуть деньги.

Помните главное: условиям договора – особое внимание! Проконсультируйтесь с юристом, прежде чем что-то подписывать.

При наличии правильно заключенного договора покой нанимателя находится под защитой закона. Никто вам самовольно плату не повысит и из квартиры не выгонит.

Расторжение договора на сьм квартиры

В отличие от нанимателя, которому предоставлено право в любое время расторгнуть договор найма, предупредив об этом наймодателя за три месяца, наймодатель может досрочно расторгнуть договор только в строго определенных случаях и только в судебном порядке.

Что является законным основанием для расторжения договора найма по инициативе наймодателя? Гражданский кодекс называет следующие основания:

  1. Невыполнение обязанности по внесению платы за жилое помещение за шесть месяцев, а если договор был заключен на срок менее одного года – более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
  2. Разрушение или порча жилого помещения как самим нанимателем, так и любыми другими постоянно или временно проживающими лицами, а также поднанимателями.

А также после предупреждения:

  1. Использование нанимателем жилого помещения не по назначению (т. е. не для проживания или не только для него).
  2. Систематическое нарушение прав и интересов соседей.

И наконец, по требованию как наймодателя, так и нанимателя договор может быть расторгнут, если помещение стало непригодным для проживания или пришло в аварийное состояние.

One Response to Как снять квартиру с умом

  1. […] законодательству, в случае сдачи квартиры в аренду, Вы должны будете зарегистрировать договор в […]

Set your Twitter account name in your settings to use the TwitterBar Section.