ГДЕ-ТО ЗА ГОРОДОМ ОЧЕНЬ НЕДОРОГО

        kvartira podmoskobie ‘В Москву, В Москву!’ – не уставали повторять чеховские героини, а вслед за ними – несколько поколений россиян. Московский квартирный вопрос испортил не только москвичей, но и других наших соотечественников, мечтающих о московской квартире, да с пропиской в придачу. Но вот удивительно: в последние годы в Москве обнаружилось немало людей, занятых противоположным вопросом: как бы из первопрестольной – да вон выбраться. 

Кому и зачем это нужно

         Спрос родил предложение – тумбы и доски объявлений запестрили рекламой риэлторских компаний, предлагающих москвичам покинуть столицу и заработать на этом. По радио зазвучали предложения вроде: ‘Если вы хотите в наше непростое время улучшить свое материальное положение – меняйте свою московскую квартиру на Подмосковье’.

         Для начала хорошо бы понять, кто эти люди, которые добровольно отказываются от такого счастья, как квартира в Москве.
         Спрос на такого рода рынке создают несколько категорий. Первая и наиболее многочисленная – пожилые люди, для которых площадь в столице оказывается непосильным бременем. И дело даже не в дороговизне коммунальных платежей: обидно человеку считать копейки до пенсии, когда у него в собственности есть достаточно дорогая недвижимость. Для одинокого пенсионера или пожилой четы в таком переезде определяющим фактором оказывается именно доплата. Она может позволить людям несколько лет жить безбедно.
         Некоторые москвичи стремятся покинуть столицу из-за неблагоприятной экологической ситуации. Это могут быть и молодые работающие семьи, живущие, как правило, в спальных районах. Действительно, дорога до работы у москвича-окраинника может занимать больше часа. За это же время до центра столицы можно добраться и из ближнего Подмосковья. А разница в воздухе начинает ощущаться сразу за кольцевой дорогой.
Может быть и еще одна цель – улучшение жилищных условий: за городом квартира будет либо больше, либо комфортабельней.

А я еду, а я еду за доплатой

         Итак, что же обещает реклама? Если речь идет именно о переезде из Москвы в Подмосковье, упор делается, в основном, на доплату. Причем суммы обещают нешуточные: и $10 и $15 тыс. Однако обольщаться не стоит. Суммы такого порядка можно получить только при весьма серьезных потерях. Это будет, по-видимому, и очень глухой уголок, и очень плохонькая квартира.
         В последние год-два цены на жилье в пригороде подросли чуть ли не вдвое. Грубо говоря, если простенькая московская однокомнатная квартирка в спальном районе будет стоить около $17 тысяч, недалеко за городом такая же площадь будет стоить примерно $15 тысяч. При этом услуги риэлторской фирмы – поиск покупателя, поиск новой квартиры, юридические услуги и т. п. – обойдутся вам тысячи в две долларов, вряд ли меньше. Так что при переезде не слишком далеко от Москвы на доплату или улучшение условий рассчитывать не приходится.
         Дальше – дешевле. В погоне за большой доплатой можно добраться до тридевятого кольца, где жилье по московским меркам будет почти бесплатным. В таком случае денег хватит и на оплату риэлторских услуг, и на вполне ощутимую доплату. Действительно, если ваша московская двухкомнатная квартира в кирпичном доме стоит $25 тысяч, а мы хотим получить доплату в $15 000, отнимем ее от первой суммы, еще отнимем 2000 – посреднику и посмотрим, что же на оставшиеся 8 000 можно найти. Это может быть, например, однокомнатная квартира в очень плохом доме с удобствами на улице где-то в районе Серпухова или Воскресенска. Но не в самих этих городах, а в близлежащих поселках. Возможно, скромного пенсионера такой вариант и устроит. Но не молодых семейных работающих людей.
         Если вам до пенсии далеко, слишком удаляться от Москвы не стоит, потому что больше всего шансов на удачное трудоустройство дает все-таки Москва. От таких городов, как Жуковский, Апрелевка до нее можно добраться за 1 час 20 минут. Это еще терпимо, то есть вполне сопоставимо с тем временем, которое тратит на дорогу житель спального района.
         А цены на жилье в этом поясе уже заметно ниже московских. Например, если у вас малогабаритная двухкомнатная квартира в панельном доме на окраине Москвы, то, продав ее за $18-20 тысяч, вы можете рассчитывать либо на трехкомнатную такого же типа, скажем, в Быково, либо на равноценную и $5-6 тысяч доплаты (с учетом риэлторских услуг).
         Вообще говоря, и для Москвы, и для Подмосковья верной оказывается такая формула: стоимость жилья обратно пропорциональна расстоянию до станции метрополитена.

Электрички из Москвы

Человеку, который долго жил в мегаполисе, иногда бывает трудно понять, что такое жизнь в деревне, поселке или маленьком городке. А разница в бытовых условиях может оказаться существенной. Возьмем, к примеру, газ. В городской квартире он подается по сети и стоит все еще недорого. В поселке, возможно, вам придется покупать баллон, а потом возить его на заправку. А может статься, что надо будет закупать дрова, уголь или нефть. Когда летом в Москве на месяц отключают горячую воду, избалованные жители столицы пребывают в растерянности: как помыться? А в деревне, если даже и есть водопровод, это отнюдь не значит, что в кране всегда есть вода. А если она подается из скважины, расположенной на участке, то вам, если что не так, придется раскошеливаться на ремонт или замену насоса.
         Короче: подбирая себе новое жилье, обязательно выясните, во сколько вам будет обходиться его содержание. Здесь важно учесть, на чьем балансе находится дом, в котором вам предстоит жить. Ведь ремонт частного дома, а также всех коммуникаций, проходящих через частный участок, ложится на плечи владельца.

Дело о сделке

    Как обычно происходит описываемая нами сделка?
         После заключения договора ваша квартира выставляется фирмой на торги. Появляется покупатель. Он осматривает квартиру, платит агентству деньги (возможно, только задаток, но это вас не касается). Тогда вам предлагают осмотреть несколько подходящих вам квартир – ваши требования прописаны в договоре. Те квартиры, в свою очередь, тоже выставлены на торги. Если вы остановились на каком-то варианте, вы даете письменное согласие на покупку агентством этой площади. Все. Сделка заключена. Теперь вы должны вовремя освободить уже не вашу квартиру и перебраться в новую.
         Покупателем вашей квартиры может оказаться подставное лицо, сотрудничающее с агентством. В сущности, это не ваше дело. Это только ускорит сделку.

Разговор о договоре

Но вот вы выбрали фирму-посредника, и вам предлагают заключить договор. Тысячу раз мы говорили об этом на страницах ‘Денежки’ и не поленимся повторить еще раз: договор – это тот документ, на основании которого в последствии будут решаться все споры между вами и фирмой. А практика показывает, что споры возникают часто. Поэтому – не жадничайте и не полагайтесь на свои собственные знания. Лучше возьмите образец договора и проконсультируйтесь с юристом.
         Когда в руки вашему автору попал типовой договор, он восхитился: насколько фирма может быть корректна по отношению к клиенту! Однако юристы Финансовой службы КонфОП, ознакомившись с документом, обнаружили в нем несколько ‘подводных камней’.
         Вот, пожалуйста, мелочь, но такая, которая может повлечь за собой проблемы: агентство обязывается известить клиента о том, что его квартира продана. А здесь нужно потребовать фиксации в договоре формы извещения (желательно, чтобы письменной).
         Далее. Агентство предлагает клиенту выбрать альтернативную площадь в течение двух недель с того момента, как его квартира окажется проданной. При этом оно обязуется предоставить ему для осмотра пять новых квартир. Но две недели – все-таки слишком маленький срок для принятия столь ответственного решения, как выбор нового жилья.
         При этом фирма требует, чтобы после каждого осмотра альтернативной площади вы подписывали ‘Акт осмотра квартиры’. Справедливо, но нужно требовать, чтобы вместе с квартирой вам показывали все правоустанавливающие документы на нее и чтобы обязательность этого предъявления документов тоже была прописана в договоре. Ведь у квартиры может быть хорошая планировка, но плохие документы (кто-то прописан, кто-то претендует на нее как на наследство, состоит в споре :).
         Часто агентства запрещают клиенту одновременно обращаться к другому риэлтору. В договоре даже фиксируется крупный штраф за нарушение такого запрета. С одной стороны, формально закон не запрещает вам пользоваться одновременно несколькими посредниками. С другой стороны, он не запрещает и агентству включать такой пункт в договор. Если вы не собираетесь нарушать запрет – почему бы и не согласиться? Если хотите расширить круг поиска нового жилья, подумайте, прежде чем подписать договор.
         Полагаясь на услуги риэлтора, вы вынуждены передать фирме подлинники документов на квартиру. Следите за тем, чтобы в договоре была установлена ответственность фирмы в случае утери документов. Потребуйте, чтобы в договоре был определен срок восстановления утерянных бумаг (обычно – не более двух месяцев).

С нотариусом или без?

И последнее. Если вы приобретаете квартиру в новостройке, нотариальное заверение сделки нецелесообразно – это только удорожит накладные расходы. Но в нашем случае ваше новое жилье скорее всего будет вторичным – квартира до вас уже использовалась другими жильцами. В этом случае придется заверять сделку у нотариуса. Закон не обязывает делать это, но многие отделения регистрационной палаты все же предъявляют такое требование. По нашим данным, безнотариально сделки со вторичной недвижимостью регистрирует только центральное отделение Московской регистрационной палаты. Вы можете поинтересоваться у риэлтора, с каким отделением они сотрудничают и не удастся ли вам таким образом удешевить стоимость регистрации. Но считаем своим долгом напомнить, что нотариальное заверение сделки повысит ваши гарантии в случае возникновения спорных ситуаций.
 

Comments are closed.

Set your Twitter account name in your settings to use the TwitterBar Section.