Договор купли-продажи жилья

При этом представитель может от имени покупателя платить деньги за жилье, расписываться в договоре и выполнять другие действия, на которые его уполномочен. Предоставлено поручение не лишает продавца или покупателя настаивать на выполнении контрагентом обязательств по договору или лично выполнять свои договорные обязательства. Полномочия представителя в этом случае возникают по поручению или могут быть закреплены в уставных документах юридического лица (в отношении директора, председателя правления и т.д.).
Так, сторонами в договоре купли-продажи жилья могут быть как физические, так и юридические лица с учетом некоторых требований, которые к ним предъявляются действующим законодательством. Договор может заключаться лично сторонами или через представителя.
5. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилья.
Переход права собственности на жилье по договору купли-продажи Права и обязанности вообще, и по договору купли-продажи частности, представляют собой в общем виде содержании гражданской правоздатности1. Права и обязанности сторон является неотъемлемой частью договора. Еще в древнем римском праве отмечалась противоположность или асимметричность обязанностей сторон в договоре купли-продажи. Так, основной обязанностью покупателя считалось оплатить (dаге), а продавца, соответственно, обеспечить покупателю возможность владеть вещью (habеre liсere). Отсюда возникает обязанность продавца передать вещь покупателю. Это положение сохранилось в современном праве, а указанные обязанности сторон являются основными по договору купли-продажи жилья. Другие права и обязанности сторон можно назвать дополнительными.
В обязанности продавца относится также необходимость предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемое жилье (ст. 229 ГК РСФСР). Согласно этому непосредственно из закона следует, что покупатель должен быть предупрежден продавцом о наличии существующих ограничений жилья в виде договоров займа, найма или залога на это жилье, существующих сервитутных прав или о правах одного из супругов или другого совладельца на жилье. К сожалению, в законодательстве не предусмотрено действенных механизмов против продавца, который этот свой долг не выполняет. В то же время установление обременений жилья другим путем (не по предупреждению продавца) иногда бывает затруднен. Например, залога жилья учитываются в отдельных реестрах. Договоры найма жилья системно нигде не учитываются. С принятием нового Гражданского кодекса актуальным будет вопрос регистрации ограниченных вещных прав на жилье. Поэтому было бы целесообразным введение Единого реестра прав на жилье с отражением в нем всех существующих обременений жилья: договоров залога, прав, договоров найма жилья. Это будет способствовать закреплению прав на жилье и информированию приобретателей жилья о все обременения.
Кроме того, на продавца возложена обязанность хранить проданное жилье, если право собственности переходит к покупателю раньше его передачи (ст. 230 ГК РСФСР), а также обязанность предупредить о недостатках вещи, товары (ст. 234 ГК РСФСР). Последний обязанность продавца предполагает, что непосредственно в договоре необходимо перечислить все недостатки имущества, о которых стороны договорились как о допустимы. В противном случае покупатель может настаивать на том, что недостатки жилья обнаруженные им уже после заключения договора. Тогда он имеет право требовать соответствующего снижения договорной цены жилья или расторжения договора, а также компенсации понесенных им убытков. Кстати, в дореволюционном российском праве действовала аналогичная норма, которая гласила, что продавец в силу закона отвечает перед покупателем за все недостатки вещи, которые не были оговорены им при продаже.

12 сентября, 2014 by