При этом представитель может от имени покупателя платить деньги за жилье, расписываться в договоре и выполнять другие действия, на которые его уполномочен. Предоставлено поручение не лишает продавца или покупателя настаивать на выполнении контрагентом обязательств по договору или лично выполнять свои договорные обязательства. Полномочия представителя в этом случае возникают по поручению или могут быть закреплены в уставных документах юридического лица (в отношении директора, председателя правления и т.д.).
Так, сторонами в договоре купли-продажи жилья могут быть как физические, так и юридические лица с учетом некоторых требований, которые к ним предъявляются действующим законодательством. Договор может заключаться лично сторонами или через представителя.
5. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилья.
Переход права собственности на жилье по договору купли-продажи Права и обязанности вообще, и по договору купли-продажи частности, представляют собой в общем виде содержании гражданской правоздатности1. Права и обязанности сторон является неотъемлемой частью договора. Еще в древнем римском праве отмечалась противоположность или асимметричность обязанностей сторон в договоре купли-продажи. Так, основной обязанностью покупателя считалось оплатить (dаге), а продавца, соответственно, обеспечить покупателю возможность владеть вещью (habеre liсere). Отсюда возникает обязанность продавца передать вещь покупателю. Это положение сохранилось в современном праве, а указанные обязанности сторон являются основными по договору купли-продажи жилья. Другие права и обязанности сторон можно назвать дополнительными.
В обязанности продавца относится также необходимость предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемое жилье (ст. 229 ГК РСФСР). Согласно этому непосредственно из закона следует, что покупатель должен быть предупрежден продавцом о наличии существующих ограничений жилья в виде договоров займа, найма или залога на это жилье, существующих сервитутных прав или о правах одного из супругов или другого совладельца на жилье. К сожалению, в законодательстве не предусмотрено действенных механизмов против продавца, который этот свой долг не выполняет. В то же время установление обременений жилья другим путем (не по предупреждению продавца) иногда бывает затруднен. Например, залога жилья учитываются в отдельных реестрах. Договоры найма жилья системно нигде не учитываются. С принятием нового Гражданского кодекса актуальным будет вопрос регистрации ограниченных вещных прав на жилье. Поэтому было бы целесообразным введение Единого реестра прав на жилье с отражением в нем всех существующих обременений жилья: договоров залога, прав, договоров найма жилья. Это будет способствовать закреплению прав на жилье и информированию приобретателей жилья о все обременения.
Кроме того, на продавца возложена обязанность хранить проданное жилье, если право собственности переходит к покупателю раньше его передачи (ст. 230 ГК РСФСР), а также обязанность предупредить о недостатках вещи, товары (ст. 234 ГК РСФСР). Последний обязанность продавца предполагает, что непосредственно в договоре необходимо перечислить все недостатки имущества, о которых стороны договорились как о допустимы. В противном случае покупатель может настаивать на том, что недостатки жилья обнаруженные им уже после заключения договора. Тогда он имеет право требовать соответствующего снижения договорной цены жилья или расторжения договора, а также компенсации понесенных им убытков. Кстати, в дореволюционном российском праве действовала аналогичная норма, которая гласила, что продавец в силу закона отвечает перед покупателем за все недостатки вещи, которые не были оговорены им при продаже.

 

Comments are closed.

Set your Twitter account name in your settings to use the TwitterBar Section.