advokatКак правильно писать: “риэлтер” или “риэлтор”? Неизвестно, норма еще не установилась. Наши представления об институте риэлторов тоже еще довольно неопределенные. Чего мы вправе ожидать от агентов по работе с недвижимостью, а чего не вправе? Об этом наш корреспондент беседует с адвокатом, кандидатом юридических наук АЛЕКСАНДРОМ ДОБРОВИНСКИМ.

– Нанимая риэлтора, мы, казалось бы, имеем все основания рассчитывать, что нам за наши деньги – и деньги, как известно, далеко не маленькие – обеспечат надежность и безопасность сделки с недвижимостью. Но не так уж редко слышишь – а одним моим знакомым пришлось столкнуться с этим на собственном опыте, – что риэлторы умывают руки, в то время как новые владельцы приобретенного жилья потом расхлебывают проблемы.
– Знаете, в каждой волшебной сказке непременно присутствует такой персонаж – добровольный помощник. Так вот, риэлтор ничего общего с этим персонажем не имеет. Однако многие у нас – и заметьте, как правило, далеко не наивные люди – почему-то именно c риэлторами бессознательно связывают свои совершенно нереалистические ожидания. Им почему-то кажется, что риэлтор – по крайней мере “хороший риэлтор” – это некий гарант, обеспечивающий – опять же “некие” – беспроблемные отношения владельца с недвижимостью.
– А что же в таком случае входит в круг обязанностей риэлтора?
– Это зависит от того договора оказания услуг, который вы заключаете с риэлтором. Например, он может не только подыскать подходящий для вас вариант, но и взять на себя сбор всех необходимых документов для заключения договора купли-продажи квартиры. На него может быть возложена организация подписания и даже регистрация заключенного договора. Но главный и самый ответственный момент всей этой процедуры – заключение договора купли-продажи. А в нем непосредственно участвуют только покупатель и продавец. И ответственность в итоге ложится именно на них.
– Но что-то все-таки риэлторы должны гарантировать?
– Безусловно, когда вы обращаетесь к опытному, проверенному риэлтору с хорошими рекомендациями, риск, что вас обманут, снижается до минимума. Но не до нуля! И это необходимо четко себе представлять. К сожалению, не все зависит от доброй воли риэлтора, даже если он очень постарается. При всем желании невозможно проверить до конца чистоту всех предыдущих сделок с той или иной квартирой.
– Но как все-таки заставить риэлтора нести ответственность за правовую чистоту сделки купли-продажи квартиры?
– Теоретически любой заключенный договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут в суде. Ни один профессиональный юрист не даст стопроцентную гарантию того, что этого не произойдет. Естественно, юрист может проверить, кто имеет на сегодня права собственности, не обременена ли квартира залогом, кто и как был в ней прописан и выписан (надо смотреть на даты документов, они должны быть свежими, потому что за время, прошедшее между датой получения справки, и оформлением покупки, туда можно снова кого-то прописать), изучить всю историю квартиры начиная с приватизации. Однако полностью обезопасить себя только юридической “проверкой” довольно сложно. Например, права новых владельцев на квартиру могут быть оспорены, если она была неправильно приватизирована. В этом случае по иску любого межрайонного прокурора квартира может быть отобрана у нынешнего ее хозяина. Так что необходимо трезво смотреть на вещи: в случае недобросовестности продавца ответственность его риэлтора будет носить скорее моральный характер.
– Как правило, риэлтор не начинает работу, пока клиент не внес какую-то сумму в качестве предоплаты.
– А вот тут, кстати, тонкий момент. Когда вы вносите некую сумму вперед, надо ясно понимать, что именно вы делаете. Часто люди не отличают задатка от аванса, а между этими понятиями существенная разница. Задаток является не просто частичным платежом (в отличие от аванса), это еще и способ обеспечения обязательств. Согласно ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если сторона, получившая задаток, не исполнит своих обязательств по договору, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. И в этом одно из главных отличий задатка от аванса.
– Но есть же в концов концов солидные риэлторские фирмы, которые дорожат своей репутацией…
– Есть. Но не надо так уж сильно надеяться на чью-то репутацию. Репутация фирмы не панацея. Прежде всего потому, что фирма и люди, которые в ней работают, – это не одно и то же. Вот только свежие примеры – из другой, правда, области. Несколько лет назад неожиданно обанкротился старейший английский банк Barings. У него была безупречная репутация. Но он рухнул в одночасье из-за того, что сотрудник его сингапурского филиала оказался аферистом. У крупнейшей аудиторской фирмы Deloitte & Touche, кстати, репутация тоже великолепная. Однако недавно суд возложил на нее значительную часть вины за крах Barings: знаменитые аудиторы, оказывается, недостаточно критично анализировали деятельность банка – тоже были загипнотизированы его репутацией. Или взять недавнее банкротство Enron. Поражает не только то, что разорилась крупнейшая американская энергетическая компания (Enron это что-то вроде нашей РАО “ЕЭС”), но и то, что Arthur Andersen, входящая в пятерку самых крупных в мире аудиторских фирм, как говорят, сознательно помогала Enron скрывать истинное положение дел.
– Получается, на сегодняшний день вообще нет способа обезопасить себя от риска при сделках с недвижимостью?
– Ну почему, есть такой способ. Это возможность страхования потери имущества в результате утраты права собственности (так называемое “титульное страхование”). За рубежом этот вид страхования очень развит, и ни одна сделка купли-продажи квартиры не заключается без одновременного заключения договора титульного страхования со страховой кампанией. Выплаты по такому договору страхования страховщик осуществляет в случае, если право собственности страхователя на имуще( рено. Возможен и такой вариант, когда возмещать причиненный добросовестному покупателю материальный ущерб будет страховая компания, с которой у риэлтора заключен договор страхования гражданской ответственности. Однако размер ответственности страховщика будет ограничен страховой суммой, указанной в этом договоре. Поэтому в случае, если риэлтор не просто подыскивает вам подходящий вариант, а практически доводит вас до заключения договора купли-продажи, а возможно, и регистрирует его, мой вам совет: ознакомьтесь с условиями страхования ответственности риэлтора и включите в договор с риэлтором ссылку на конкретный договор страхования его гражданской ответственности. – Но, как я понимаю, все это возможно, только если в договоре купли-продажи указана действительная сумма, и деньги передаются не через ячейку?
– Конечно. От ячеек и прочих радостей последнего десятилетия пора уже отказываться. Пора привыкать к новым, цивилизованным формам жизни, где есть не только банки, риэлторы, но и адвокаты, и даже титульное страхование.

Отношения по купле-продаже недвижимости регулируются главой 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Отношения по возмездному оказанию услуг регулируются главой 39 ГК РФ, а также Федеральным законом “О защите прав потребителей”. В соответствии со ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Comments are closed.

Set your Twitter account name in your settings to use the TwitterBar Section.